Имотният пазар в България e непрозрачен I

Преди три години на българския пазар стъпи международна компания, която е в топ 10 при имотните консултанти – Avison Young. Тя е базирана в Канада и работи у нас в партньорство със „Славчев консултинг“. Съвсем наскоро компанията публикува пазарно проучване, което включва анализ на пазара на офис площи в София през второто полугодие на 2023 г.

Какви са тенденциите и какво да очакваме? Разговаряме с Антон Славчев, изпълнителен директор на Avison Young.

***

- Г-н Славчев, продължава ли офис пазара в София да се движи от преподписване на съществуващи договори, а не от нови такива?

- Нормално е да има преподписване на договори, защото компаниите не се местят всеки път, когато изтича първоначалният им договор. В една нормална година обикновено има нови сделка за площи между 100 000 и 200 000 кв. метра. Това до голяма степен зависи от новите сгради, които се появяват и има ли такива изобщо.

Другият определящ фактор е кога една компания е направила предишното си преместване, защото има разходи за инвестиция в нов офис, които се амортизират за определен период от време. Така че, ако са се преместили преди три години, а амортизацията е за 5 – 7 години, те няма да се преместят.

Пазарът не е това, което беше преди COVID-19, но се успокоява. Все още търси баланса си.

- Пазарът на бизнес имоти все още не е намерил баланс, така ли?

- Според мен все още не го е намерил. Нашият пазар е локален. Той донякъде се движи от глобални процеси, като работата от вкъщи, глобалната пандемия и други. Но все още е твърде специфичен. Огромна част от офисите в България са наети от компании от два или три сектора. И въпреки че работещите в IT сектора отказват да се върнат в офисите за постоянно, наблюдаваме желание от страна на работодателите това да се случи под една или друга форма.

- Изглежда няма един модел на развитие. Всяка компания намира най-доброто решение за себе си. Как според Вас би изглеждал този нов баланс на пазара на офис площи?

- Няма универсален модел. Тенденцията обаче е ясна – поне на този етап хората видяха, че компаниите могат да работят с по-малко площи, отколкото преди. Но има и една друга тенденция, която се наблюдава в световен мащаб – треска за качество. Ако имаме офис, то нека да бъде най-добрият възможен такъв.

- От анализа на Avison Young става ясно, че построените нови офис площи за 2023 г. са на най-ниските си стойности от десетилетие. Това ли е причината за растящия процент офис площи от категория А&Б?

- Построяването на една офис сграда отнема време. Една средно голяма офисна сграда се строи поне две години, а много често има процеси, които трябва да бъдат извършени преди самото строителство. Говорим за срок между лансиране на идеята и приключване на строителството между 3 и 4 години, за да може една сграда да бъде готова от идеята до реализацията.

В момента по-скоро говорим за усещане на несигурност в световен мащаб, отколкото за реален икономически спад. Основният фактор, който контролира пазара в момента, е COVID ефектът.

Ако погледнем графиките и как са се строили офисни сгради в последните 15 години, ще видим, че спадът предишния път къде е бил през 2012 и 2013 г. Това са годините след голямата финансова криза от 2008 г. В България докъм 2010 г. тази криза не се усещаше, ето защо очаквам забавянето при строителството на офисни сгради сега да дойде в следващите три-четири години.

Сега ситуацията е аналогична, само че по-скоро отправната точка не е толкова икономическата криза, а промяната на модела на работа. Трябва да добавим към това и алтернативната възможност за инвестиции.

Офисните сгради са само един подсегмент от пазара на имоти. Доста по-лесно е да си инвеститор и да инвестираш в жилищни сгради, които очевидно в България все още се търсят. Там инвестираш, построяваш и продаваш.

Докато при офисната сграда не е само построяването – при нея има позициониране, поддръжка, управление. Една постоянна работа с клиенти. И е доста по-сложно.

- Кой е факторът, който определя модата при локациите за строителство на бизнес сгради?

- Обикновено това се случва спрямо локацията и нейното възприемане като подходяща или като добро място за работа в този момент. Това го определя инфраструктурата и начинът, по който хората отиват на работа до там. До голяма степен и от това, къде живеят хората, които взимат решение за това къде ще бъде офисът.

Имало е опити да има бизнес паркове в северозападната част на София – безуспешни. Имаше план и до летището да се развие голям парк – очевидно неуспешни, защото местата не са припознати от ползвателите.

ПРОДЪЛЖАВА

***