ПРОДЪЛЖЕНИЕ

Собствеността на имот, различен от дома, в който живеете често поставя един и същ въпрос: „Какво да правя с него сега?" Продавам ли и взимам парите наведнъж, или го отдавам под наем и получавам постоянен месечен поток?

Отговорът не е еднозначен. Той зависи от вашите цели, времеви хоризонт, ситуацията на пазара, и не на последно място – дали имотът е с тежести или не.

Сценарий 2: Имот, купен с ипотечен кредит

Тук става интересно. Преди 10 години сте купили гарсониерата за 40 000 €, със 10 000 € самоучастие и 30 000 € ипотечен кредит за 15 години. Днес имотът струва 145 000 €, а до изплащане на кредита остават 5 години.

Това е реалистичен сценарий за хора, които са купили в края на 2010-те, преди големия скок на цените.

Подход А: Продажба и осребряване на ливъриджа

Сметка при продажба:

• Продажна цена: +145 000 €
• Разходи по сделката: -6 500 €
• Изплащане на остатъка от кредита (приблизителен остатък след 10 г.): -13 000 €
• Чисто за вас: ~125 500 €

Колко реално сте вложили за тези 10 години (излязло от джоба ви):

• Самоучастие при покупка: 10 000 €
• Изплатена главница по кредита за 10 от 15 г.: ~17 000 €
• Платени лихви по кредита: ~7 500 €
• Данък сгради, такса смет, поддръжка (10 години): ~3 000 €
• Общо вложени средства: ~37 500 €

Реална печалба:

• Чисто получено при продажба: 125 500 €
• Минус вложени средства: −37 500 €
• Чиста печалба: ~88 000 €

Превърнали сте 37 500 € собствени средства в около 88 000 € чиста печалба за 10 години – над двойно увеличение на вложените пари. Това е силата на ливъриджа – използване на чужди пари (кредит) за купуване на актив, който се повишава в стойност. Ако бяхте платили изцяло в брой същия имот, печалбата в проценти спрямо вложеното би била значително по-малка.

Внимание: Този сценарий работи, когато пазарът се качва. При спад или стагнация ливъриджът работи в обратната посока – ускорява загубите.

Подход Б: Запазване на имота, оставяне на инвестицията да работи

Решавате да задържите. Имотът ви „изплаща" последните 5 години сам.

Месечна сметка сега:

• Приход от наем: +450 €
• Вноска по кредита (за остатък от ~13 000 €, още 5 години): -220 €
• Данъци, поддръжка, празни месеци (средно): -110 €
• Чист месечен доход: ~120 €

Не е много. Но за 5 години получавате приблизително 7 200 € чист доход, а кредитът се изплаща изцяло.

След 5 години ситуацията се променя драстично:

• Кредитът е изплатен → вноската от 220 € отпада
• Наемът вероятно ще е по-висок (с 10-20% за 5 години): ~500-540 €
• Разходите ще са малко по-високи: ~140 €
• Чист месечен доход: ~360-400 €

Притежавате изцяло актив за 145 000 € (или повече), който ви носи стабилен пасивен доход – без задължения.

ПРОДЪЛЖАВА