Имот „на зелено" е примамлив — по-ниска цена, избор на разпределение, всичко ново. 

Но сделката се сключва на хартия, парите отиват първи, а ключовете идват след години. Рисковете са реални и конкретни. 

Ето как да ги управлявате.

Първо проверете инвеститора

Преди да погледнете 3D визуализациите и да изслушате търговеца, направете щателна проверка на компанията.

Репутация и история: Посетете лично предишни техни завършени сгради — изглеждат ли качествено и добре поддържани? Потърсете начин да разговаряте с купувачи от по-стари обекти на същия инвеститор. Те ще ви дадат нефилтрирана информация за спазването на срокове и качеството на изпълнение.

Юридическа и финансова проверка: Справка в Търговския регистър разкрива откога съществува фирмата, какъв е капиталът и дали срещу нея се водят дела за несъстоятелност. 

Задължителна е и проверка в Имотния регистър — по данните за имота и по собственика/продавача, най-добре с помощта на адвокат или нотариус. Така се вижда дали има вписани ипотеки, възбрани, искови молби или други тежести. Справката е достъпна онлайн през сайта на Агенцията по вписванията.

В справката проверявате две неща: дали фирмата-продавач съвпада с вписания собственик и дали върху имота има тежести — възбрани или ипотеки. 

Наличието на банкова ипотека върху терена невинаги е лош знак — означава, че финансова институция е оценила проекта. Важното е да има ясен механизъм за освобождаване на вашия апартамент от ипотеката при плащане.

Най-рисковият сценарий е строежът да се финансира изцяло от парите на купувачите — при всяко забавяне в продажбите целият проект може да спре.

Изисквайте влязло в сила Разрешение за строеж — без него всичко е незаконно.

Акт 14, 15 и 16 — кой кога се дава и какво означава

Напредъкът на строежа се удостоверява с три ключови документа. Плащанията и юридическите ви права са пряко свързани с тях.

Акт 14 — грубият строеж

Удостоверява, че конструкцията е завършена и сградата има покрив. Значението му е голямо: след Акт 14 обектът може да е предмет на нотариална сделка, ако самостоятелният обект е индивидуализиран по одобрения проект и са налице останалите документи за нотариалното прехвърляне. 

Изповядва се сделката пред нотариус и се издава нотариален акт за имот в сграда в груб строеж — вещно право върху обекта и значително по-висока защита в сравнение с предварителния договор.

Акт 15 — завършеност без право на обитаване

С Акт 15 участниците в строителството — възложител, строител, проектанти, строителен надзор и др. — удостоверяват, че строежът е изпълнен съгласно одобрените проекти и е годен за приемане, но сградата все още не е въведена в експлоатация. За купувача това е подходящ момент за щателен оглед. Забележките е добре да се опишат писмено — в приемо-предавателен или констативен протокол по договора — с ясен срок за отстраняването им.

Въвеждане в експлоатация — често наричано „Акт 16"

Това е финалният етап, при който компетентният орган удостоверява, че сградата може да се ползва по предназначение. В зависимост от категорията на строежа документът може да е разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация — затова в договора трябва ясно да е записано кой документ е крайният етап. 

Без него сградата не следва да се ползва като жилищна, а нормалните индивидуални партиди за ток и вода обикновено са невъзможни или силно затруднени. Едва след издаването му сделката е реално завършена.

ПРОДЪЛЖАВА

***