След първоначалния ступор на пазара на имотите заради въведените рестриктивни мерки във връзка с пандемията от коронавирус, купувачите отново тръгнаха на реални огледи.
Раздвижването на пазара се наблюдава от Великден, а дотогава клиентите предпочитаха виртуалните огледи – видео и 360-градусови панорами.
Сделките в условията на извънредно положение са факт.
Основните процеси, които движат пазара, са количеството на търсене и на предлагане.
Тъй като отначало новините сочеха, че ще има падане на цените, много собственици оттеглиха имотите си от продажба. Това доведе до дефицит на пазара, а така цените се запазиха на същите нива.
Причината е, че няма на каква база купувачите да правят ниски оферти на продавачите, тъй като реално нямат голям избор какво да купят.
Продават предимно притиснатите от обстоятелствата собственици и ще има купувачи, които ще излязат с добри сделки.
За да сме в услуга на своите клиенти, ние от агенция за недвижими имоти Дом Инфо разясняваме подробно стъпките, по които те трябва да преминат.
Какви са етапите на сделката с недвижим имот - разяснява Ирина Генова:
След извършените огледи, кандидат-купувачът се спира на един конкретен имот и се пристъпва към процеса на сделката.
Самият процес се състои от няколко основни етапа, както следва:
І. Купувачът оставя депозит, като практиката е размерът да е 1000 евро, но може и да е по-малко.
Този депозит е познат и като „стоп капаро” или „договор за гаранция с купувач”.
Този договор няма специална правна уредба у нас, но е толкова навлязъл в практиката, че почти няма сделка, която да мине без този етап.
Целта на депозита е имотът повече да не се предлага на пазара и да се съхрани само за лицето, което е платило стоп капарото.
Заедно с внесения депозит, купувачът предлага и цена, която е готов да плати за имота. Тя може и да съвпадне с исканата от продавача, но най-често е по-ниска.
Тук е ролята на брокерите, които трябва да срещнат интереса на купувача с този на продавача, за да се осъществи сделката.
Ако не се стигне до „стискане на ръцете“, а това може да стане и чрез корекция на предложението, депозитът се връща и имотът отново се предлага за продажба.
Ако обаче продавачът се е съгласил на предложената цена и въпреки това купувачът се откаже от сделката, той губи депозита си.
II. След като продавачът приеме цената на купувача, се пристъпва към предварителен договор.
Този договор по своята същност е обещание на страните за сключване на окончателния договор и съдържа уговорки относно съществените условия на последния.
Предварителният договор индивидуализира подробно имота и фиксира краен срок за подписване на нотариалния акт. При подписването му купувачът обикновено - според практиката, заплаща на продавача задатък в размер равен обикновено на 10% от договорената цена за имота. Възможно е страните да договорят задатък и в различен размер или въобще да не договорят такъв.
Често купувачът /а и продавачът/ не иска предварителен договор с мотивите, че финансира на 100% сделката и не трябва да чака одобрението на банка за кредитиране.
Това е погрешно и аргументите ми са следните:
Предварителният договор има обвързваща страните сила.
Ако купувачът /или продавачът/ се откаже от сделката, то изправната страна има две възможности.
Първо. Тя може да предяви пред съда иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателно сключен.
Или втората възможност е изправната страна да получи капарото. Ако това е купувачът, той задържа задатъка от 10%, ако това е продавачът – той получава в двоен размер своето капаро.
В предварителния договор могат да се уговорят и подробности като например в какъв вид да бъда предаден имота – кои мебели да останат и кои – не и т.н.
III. Следващият етап е окончателен договор в нотариална форма.
Нотариалното изповядване на сделката за прехвърляне на собствеността върху имота се извършва пред нотариус с район на действие – района по местонахождение на имота.
В деня на подписване на нотариалния акт следва да се представят всички необходими документи, както и актуално към деня в писмена форма Удостоверение за липса на тежести върху имота.
Нотариалният акт подлежи на вписване в Имотния регистър, което го прави противопоставим на всяко трето лице.
IV. Следва заплащане на продажната цена.
Когато общата продажна цена надвишава 10 000 лева, то следва всички плащания по договора да се извършват по банков път.
V. Накрая е предаването на владението върху имота.
***
