Изборът на имот: Готов или на зелено, за инвестиция или ваканция, или в Дубай?

Какъв имот да изберем, ако ни предстои покупка през 2023 г.?

Какви са прогнозите на брокерите, към които "Дневник" се обърна за коментар за пазара през новата година.

Когато лихвите тръгнат нагоре

Започналото повишение на лихвените проценти ще се усети по-ясно в средата на 2023 г. и в зависимост от неговите размери би могло да охлади или да активизира пазара. Към момента по-вероятно е повишенията да са плавни и това да внесе спокойствие у купувачите, прогнозира Полина Стойкова. Очаква по-спокойна година за жилищния пазар, като по-голямо активизиране ще има през второто половина.

Според Антон Андонов, изп. директор на "Ера" очакваното повишаване на лихвените проценти няма да окаже осезаемо въздействие върху търсенето на жилищни имоти поради факта, че реалните лихвени проценти ще останат силно отрицателни, т.е. ще бъдат значително по-ниски от инфлацията. По-значително влияние върху покупката на имот с кредит биха оказали промяна в условията на достъп до кредит и най-вече изискванията за по-високо самоучастие в комбинация с по-ниски пазарни оценки на имотите, допълва той.

Готово жилище или "на зелено"

Пазарът на жилища "на зелено", т.е. в строеж, преживя промяна през миналата година, когато цените на строителните материали растяха неконтролируемо. Това отказа някои предприемачи да продават, преди да са готови сградите, но по данни от пазара това вече не е така.

Прогнозата на Полина Стойкова, изп. директор на фирмата "Бългериън пропъртис", основана на предлагането в момента и пазарната логика от последните години, е, че ще се купуват и готови жилища, и в строеж: "Очакваме предлагането на вторичен пазар да се засили след достигнатия минимум през 2022 г. и то ще привлича купувачите, които не са склонни да чакат. Същевременно новото строителство продължава да се развива и ще продължава да бъде най-търсено от купувачите както за инвестиция, така и за собствено ползване."

То вече устоя на изпитанията на пандемията, а след това на войната и кризата с цените на материалите и доставките и можем да кажем, че премина теста за доверие на купувачите.

Изборът между строящо се или готово жилище ще зависи от възможностите на купувача, смята Гергана Тенекеджиева, изп. директор на "Адрес". Очаква покачването на лихвените нива да се отрази основно върху пазара "на зелено". Напомня, че динамиката от предходните години се дължеше именно на активното кредитиране и покупки на ново строителство.

Смята, че на пазара ще останат устойчивите инвеститори, които могат да ценообразуват правилно, но покупката "на зелено" си остава по-изгоден вариант от гледна точка на крайната цена. Ключово предимство остава и това, че дава избор сред повече имоти в търсене на най-подходящия за купувача.

Антон Андонов напомня, че изборът между готово и жилище в строеж невинаги е възможен защото в известна степен те задоволяват различни потребности: готовото жилище може да бъде използвано веднага, докато в другия случай - след една или две години.

Напомня, че наред с посочените предимства такава сделка носи и риск - сградата да не бъде завършена навреме, а цената - променена. "Като цяло изборът зависи от потребностите на купувачите, т.е. дали има необходимост да ползват жилището веднага или след време", допълва той. Смята, че строящото се жилище е по-добрата сделка, ако купувачът има доверие на строителя.

За ваканция или за инвестиция

Пандемията даде силен тласък на пазара на ваканционни имоти и до момента той е движен от българските купувачи. Полина Стойкова посочва, че възходът на този сегмент през последните две години доведе до значителни ръстове в цените на жилищата по крайбрежието и в планинските курорти.

"Наред с нарасналите цени, което предполага капиталова печалба за купилите при по-ниските цени, бежанската криза и силните туристически сезони направиха доходоносно и отдаването им под наем. Така че сами по себе си ваканционните имоти се превърнаха в добра инвестиция", отбелязва тя.

Андонов смята, че оптималното решение е покупката на ваканционен имот, който може да носи доход от наеми извън периода, в който собствениците го използват. Оценката му е, че купувачите на недвижими имоти с инвестиционна цел трябва да избират подходящи за наемния пазар жилища и да отчитат дългосрочния характер на подобен род инвестиция.

За последните осем години инвеститорите от този тип в София са реализирали средногодишна доходност най-малко 12.5% годишно, изчислява той.

Ваканционният имот може да бъде и инвестиционен, посочва и Тенекеджиева. Коментира, че това отново е въпрос на възможности, но и на нужди на купувача. Ако той няма реална нужда от имот, а има заделени средства, инвестиция в градско жилище винаги е добър вариант - цените дългосрочно растат, а на наемния пазар има дефицит на адекватно предлагане.

Или апартамент в Дубай

Цените на имотите в големите градове на България и особено в София толкова се повишиха в последната година, че всеки сигурно е чувал история как еди-кой си си е купил за по-малко пари жилище в Солун, Валенсия или Дубай.

В началото на май международно журналистическо разследване установи, че над 240 български граждани и пребиваващи в страната притежават имоти за над 160 млн. долара в Дубай. Оказва се, през последната година Дубай наред с Турция се превръща в обект на голям интерес от българи, които искат да инвестират спестяванията си в имот.

При търсене в "Гугъл" се вижда, че има немалко оферти. Крайната цена на един имот при сделка обаче не е единственото, което трябва да се калкулира, когато се сравняват офертите тук и зад граница, а и местните данъци и други задължения, произтичащи от собствеността.

Покупката на имот в чужбина е алтернатива, която не е масово популярна сред българите по ред причини, анализира Антон Андонов. "Към инвестиции в имоти в Дубай се ориентират малък брой заможни български бизнесмени. В Европа инвестират основно емигранти или роднини на емигранти и семейства на студенти", посочва той.

Въпреки примамливите реклами за изгодни инвестиции в чужбина, цените на имотите в България си остават най-ниски.

България не е само София и тук човек може да намери имоти за всякакви свои нужди и потребности, като все още те са достъпни за широк кръг хора, смята и Полина Стойкова. Подчертава, че такова разнообразие от градски, селски и ваканционни имоти на море и планина рядко може да се намери другаде, а като цяло цените и разходите по поддръжка на един имот в България все още са ниски в сравнение с тези в други страни.

***