Адвокати скочиха срещу брокерите на недвижими имоти

Адвокати предлагат изменения в сделките за имоти, които биха засегнали агенциите за недвижими имоти и немалките комисионни, които повечето от тях, взимат от клиентите.

Позицията е на юристите от сдружението "Съвет по нормотворчество":

Процесът по придобиване и/или разпореждане с недвижим имот е сложен и продължителен, който често включва участието и на трети страни, освен продавача и купувача. Това могат да бъдат кредитираща банка, застрахователни дружества, финансови консултанти и др. лица.

Налице е един многокомпонентен процес, при който едновременно следва да бъдат извършени редица фактически и правни действия, насочени към постигане на търсения от страните по сделката резултат.

Част от тези действия са: договаряне с кредитираща банка на условията за отпускане на кредит за придобиване на имота; проучване в детайли на собствеността на недвижимия имот, проследяване и анализ на линията на правоприемство; преглед и анализ на документите за собственост и оценка на риска от придобиване на въпросния недвижим имот; преглед и анализ, съставяне и редакция на редица документи и др.

Участието на лица - специалисти по вещно право – адвокати в процеса по сключване на сделките за разпореждане с недвижими имоти осигурява в най-висока степен сигурността, че сделката ще бъде сключена при максимално ясни, прозрачни и добри за клиента условия.

Според юристите към настоящия момент се е наложила крайно неблагоприятната тенденция, повечето брокери и/или агенти, които предоставят консултантски услуги на пазара на недвижими имоти в страната и не притежават нужната правна квалификация.

Според сдружението много брокери нямат компетенцията да консултират клиенти по всякакви правни въпроси, свързани с придобиването, респ. разпореждането с недвижими имоти, което неминуемо поражда изключително негативни правни последици за потребителите на посредническите услуги, най-често изразяващи се в материални загуби в значителни финансови размери.

Като следващ съществен аспект, трябва да се отбележи, че е необходимо да се регламентира правото и задължението на агенциите, респ. брокерите да предоставят услугите си единствено и само на една от страните по сделката – купувач или продавач, с оглед избягването на конфликт на интереси.

В предложенията проектозакон тази изрична уредба не е регламентирана и подкрепя настоящата порочна практика на повечето действащи в страната агенции, значителна част от които предоставят услугите си именно и на двете страни по сделката и получават възнаграждение и от двете страни по сделката, с което неминуемо увреждат интересите и на двете страни.

Друг съществен пропуск в проекта на закона, чието отстраняване намираме за крайно наложително, е регламентирането на задължението на брокерите да предоставят на клиентите си (в случая купувачите) всички документи за имота, необходими на купувачите за извършване на предварителната проверка на собствеността преди придобиване на имота, с оглед вземане на информирано решение от страна на купувача дали би желал да закупи съответния недвижим имот, в състоянието, в което същият се намира.

Липсва също така изрична разпоредба, регламентираща задължението на брокерите / агентите на недвижими имоти за сключване на застраховка "Гражданска отговорност“ за вреди, които биха могли да възникнат във връзка с упражняване на дейността им.

Също така, те считат за целесъобразно в проекта на Закона за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти да се въведат конкретни механизми за това по какъв начин и как ще се определя размера на комисионната, дължима от клиенти към агенцията.

Това би допринесло за отстраняване на съществуващата порочна практика да се претендира заплащане на комисиона в прекомерни размери, несъответстваща на вида, обхвата и стойността на предоставената от агенцията услуга, което наложи в последните години ироничното ѝ определяне от значителна част от обществото като "такса запознанство“.

Считаме, че настоящото становище е необходимата отправна линия за преодоляване на горепосочените пропуски при приемане от законодателя на бъдещия нормативен акт, който ще регламентира посредническите услуги при сделки с недвижими имоти.

Настояваме възможно най-скоро законодателят да обърне внимание, че трайно установената практика на повечето агенции за недвижими имоти и брокери в страната е очевидно недостатъчно ясна и прозрачна, в известна степен недостатъчно компетентна и професионална, смятат от Сдружение "Съвет по нормотворчество".

***