Силата на предварителния договор при покупката на имот

ЕТАПИ НА СДЕЛКАТА С НЕДВИЖИМ ИМОТ

Коментар на Ирина Генова, агенция Дом Инфо

Защо настоявам винаги да се сключва предварителен договор при покупка на имот?

Купувачи ми казват: Аз имам парите, не ми трябва кредит, направо минаваме на сделка!

Не. Това не е най-удачният вариант.

Покупко-продажбата на недвижим имот е сложна сделка.

Затова тя минава през няколко етапа.

Те са: депозит /стоп-капаро/, предварителен договор, нотариална сделка, плащане, въвод във владение.

След като купувачът е внесъл депозит и предложил цена, а продавачът я е приел, се пристъпва към предварителен договор.

Този договор по своята същност е обещание на страните за сключване на окончателния договор и съдържа уговорки относно съществените му условия.

Предварителният договор индивидуализира подробно имота и фиксира краен срок за подписване на нотариалния акт. При подписването му купувачът обикновено - според практиката, заплаща на продавача задатък в размер равен обикновено на 10% от договорената цена за имота. Възможно е страните да договорят задатък и в различен размер или въобще да не договорят.

Често купувачът /а и продавачът/ не иска предварителен договор с мотивите, че финансира на 100% сделката и не трябва да чака одобрението на банка за кредитиране.

Това е погрешно и аргументите ми са следните:

Предварителният договор има обвързваща страните сила.

Ако купувачът /или продавачът/ се откаже от сделката, то изправната страна има две възможности.

Първо. Тя може да предяви пред съда иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателно сключен.

Или втората възможност е изправната страна да получи капарото. Ако това е продавачът, той задържа задатъка от 10%, ако това е купувачът – той получава в двоен размер своето капаро.

Практическите ползи от предварителния договор не се изчерпват само с горните.

В случай че купувачът не разполага с цялата сума на куп, предварителният договор му дава възможност да разсрочи плащането и да спечели време, за да набави остатъка от цената.

Предварителен договор, се изисква и от банките за отпускане на ипотечен кредит, с който да се заплати продажната цена.

В предварителния договор могат да се уговорят и подробности като например в какъв вид да бъда предаден имота – кои мебели да останат и кои – не и т.н.

***