ПРОДЪЛЖЕНИЕ
Търсенето на жилища се запазва повишено и през последните 12 месеца. Ниските лихви по кредитите, ниската финансова грамотност на населението и ограничените алтернативи за инвестиции поддържат цените високи.
Колко дълго обаче ще се запазят благоприятните условия по кредитирането и какви са рисковете, за които банки и техните клиенти трябва да се подготвят?
Не е в интерес на нито една търговска банка шоково да повиши лихвите, но кредитополучателите трябва да са наясно, че тенденцията е те да нарастват, включително и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това трябва да се калкулира и продължаващият ръст в цените на имотите, въпреки че повечето кредитополучатели успяват да върнат предсрочно заемите си.
"Превръщането на левовете в евро, колкото и плавно да върви - това е някакъв шок. След влизането в еврозоната лихвените равнища ще трябва да бъдат повишени до нивата, които са в еврозоната. В еврозоната минималната лихва по депозитите в Централната банка е 4%. Ние говорим за лихви в жилищното кредитиране от порядъка на 3%. Дори и да не стане шоково в рамките на един ден или месец посоката е ясна. Дори да приемем, че това стане в рамките на една година, това означава още 25% допълнително задължение на фирмите и гражданите към банките по отношение на погасяването на техните кредити", заяви д-р Юлиан Войнов, икономист.
"Ръст на цените от порядъка на 5 - 7% годишно е здравословен ръст. Той отчита в общия случай натрупаната инфлация и нормалния ръст на този актив. Очакваме и през 2024 г. да имаме поскъпване на номиналните цени с между 7 и 10%, което считаме за абсолютно нормален и умерен ръст" допълни Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.
"Членството в еврозоната би се отразило в по-бърза конвергенция на лихвените проценти по ипотечните кредити заедно с лихвените проценти в еврозоната. В този смисъл може да очакваме, че банките биха охладили темповете на кредитиране. В същото време дори да не влезем в еврозоната БНБ предприема доста мащабни макропруденциални мерки, насочени именно към охлаждане на жилищното кредитиране, които вероятно ще бъдат въведени през втората половина на тази година. През юни се очаква да влезе един нов проект за отчетност на кредитоспособността, включително на кредитополучателите към БНБ по една общоевропейска регулация на Европейската централна банка, която се нарича АНА кредит.
Това на практика е една база данни, в която влизат не само данните за кредита, но и данните за дохода, данните за съответно обезпеченията и т.н., които кредитополучателят е осигурил по съответния договор. Това ще даде възможност за по-ефективно калибриране на тези макропруденциални мерки, които БНБ ще въведе през втората половина на годината", добави Борис Петров, финансист.
"От една страна ние може да очакваме на базата на увеличените лихви по кредитите ефекта от влизането в ЕЗ на базата на отварянето на българския пазар към европейския, бих казал, че ако не спад, то може да имаме нормализиране на цените, т.е. растежът няма да бъде толкова голям. Липсата на такъв растеж може да доведе до отлив на банките да раздават нови кредити.
Един от факторите за големия ръст на ипотечните кредити е, че банките дават почти 100% кредит да покрива цената на имота. В някои случаи той е по-малък, но се компенсира с потребителски креди поради това, което виждаме и голям ръст върху потребителските кредити. Има условия, ако се затегне финансовата ситуация в Европа и след влизане в еврозоната да видим застопоряване на цените на някакво ниво или намаление, което е ясно, че ще повлияе негативно върху този пазар и цялата икономическа ситуация", коментира д-р Юлиан Войнов, икономист.
"Ако България бъде приета в еврозоната в началото на 2025 г., през втората половина на тази 2024 г. може да има известен натиск върху повишение на лихвените проценти поради процеса на влизане в еврозоната, където средно в еврозоната лихвените проценти са около 2 процентни пункта над тези, които споменахме у нас. Но пък очакваме тенденцията за намаляване на основната лихва да стартира в скоро време, така че не очакваме ефектът да е значителен", каза още Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.
Финансисти обаче посочват, че членството на страната в еврозоната ще направи страната ни нискорискова и ще повиши инвеститорския интерес.
Д-р Юлиан Войнов, икономист: "Най-вероятно нашият кредитен рейтинг ще бъде вдигнат. В момента имаме ВВВ. Има вероятност в рамките на една година той да се вдигне с две степени до А-, което ще насочи съвсем друг вид инвеститори, които до този момент са избягвали да се насочат към България. По-голямата конкуренция е добре по принцип, защото това нормализира цените".
Прогнозите за жилищния пазар у нас остават без съществени промени - макар и да има намаляване на броя на сделките интересът на купувачите се запазва достатъчно силен, за да движи пазара. Благоприятното кредитиране за ново жилище ще се запази за още известно време, но определено тенденциите са лихвите плавно да се повишават.
Това поставя в риск всеки кредитополучател, който е надценил финансовите си възможности. Но механизмите в банковия сектор ще неутрализират възникването на шокове в системата, като я запазят стабилна и готова за еврото.
***
Вижте новите предложения от Дом Инфо ООД:
***
Двустаен апартамент, точно на Борисова градина
***
Тристаен, пред акт 16
***
Двустаен с възможност за тристаен и паркомясто в цената
***
