Продажба на имот? Какви документи трябва да представим

Покупко-продажбата на недвижим имот често е сложна и тромава процедура, изисква редица документи и комуникация с различни институции и агенции. А купувачи и продавачи е необходимо да бъдат внимателни на всяка стъпка, за да си гарантират успешна сделка, без рискове и потенциални бъдещи изненади.

Ролята на добрия брокер в сделката за недвижим имот далеч не свършва с огледите. Тя включва също подкрепата именно в този най-важен процес по събиране и организиране на необходимите документи.

Кои са задължителните документи при сделка с недвижим имот?

Тези основни документи са задължителни при покупко-продажба и липсата на някой от тях крие рискове за страните (най-вече за купувача) относно сделката.

Документ за собственост. Най-често това е нотариалният акт за придобиване на имота (например, при покупко-продажба, дарение, учредяване/прехвърляне на право на строеж, замяна). Документ за собственост в определени случаи може да бъде и договор за покупка на имот от общината/държавата, договор за доброволна делба, констативен нотариален акт, постановление за възлагане, а понякога дори съдебно решение.
Кадастрална схема/скица на имота. Този документ се издава от АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър). За поземлени имоти в райони, в които няма влязла в сила кадастрална карта, се издава скица от общината. Важно е да се обърне внимание, че кадастралната схема/скица няма срок за валидност, ако няма промяна в данните, докато скицата от общината е валидна 6 месеца от издаването.
Удостоверение за данъчна оценка. Това удостоверение трябва да бъде издадено в същата календарна година и да съдържа информация, че за имота няма неплатени данъчни задължения. Изисква се от служба Местни данъци и такси в общинската администрация по адрес на имота. От данъчната оценка са видни всички лица, които притежават право на собственост върху имота - вкл. тези, които понякога не са посочени в документа за собственост (например: и двамата съпрузи при имот, придобит по време на брак; всички наследници за имот, придобит по наследство).
Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота. Този документ е познат още като "удостоверение за вещни тежести" и се издава от Агенцията по вписванията. В него се съдържа списък на всички вписвания, отразени по партидата на имота в Имотния регистър към момента на издаването му. Препоръчително е да бъде издаден непосредствено преди датата на сделката, като периодът на проверката да е поне 10 години назад, а при възможност и повече. Удостоверението не е задължителен документ съгласно закона, тъй като Имотният регистър е публичен, но практиката е наложила представянето му, доколкото електронните справки от регистъра не са официален документ.
Удостоверение за семейно положение за продавачите. Такова удостоверение се изисква при продавачи български граждани и се издава от ЕСГРАОН. Препоръчително е да бъде издадено непосредствено преди датата на продажбата, за да се гарантира актуалност на информацията в него. При продавачи чужденци е възможно държавата по произход на лицето да не поддържа регистър, който да удостоверява гражданското състояние и в този случай обстоятелствата се удостоверяват чрез нотариално заверени декларации.
Удостоверение за наличие или липса на публични задължения. Този документ също не е задължителен по закон, но практиката е наложила представянето му и обичайно се изисква от нотариуса при изповядване на сделката. Задължително се представя и когато купувачът финансира покупката с ипотечен кредит. Удостоверението се издава от териториалната дирекция на НАП по постоянен адрес на лицето, като валидността му е 1 месец.
Платежни нареждания за платени консумативи и режийни разходи за имота. Макар че не се изискват от закона, при продажбата е обичайна практика да се представят и платените сметки за ток, вода, отопление, газ, такси поддръжка/такси за етажна собственост, така че купувачът да е спокоен, че не наследява непокрити задължения.

Наред с тези общовалидни документи и декларации, при специфични ситуации по отношение на имота или собствеността се налага изваждането на някои допълнителни книжа, като например:

При продажба на имот "ново строителство" е необходимо продавачът да представи строителните книжа до етапа, в който е построена сградата. Това са разрешение за строеж; инвестиционен проект; площообразуване; актовете, удостоверяващи степента на строителството или удостоверение за въвеждане в експлоатация/ разрешение за ползване на сградата.
За строежи преди 31.03.2001 г., за които не са налични строителни книжа, се представя удостоверение за търпимост. То се издава от общината по адрес на имота и удостоверява, че сградата не подлежи на премахване.
При продажба на наследствен имот в допълнение към нотариалния акт се представят също акт за смърт на починалия собственик и удостоверение за семейното му положение към момента на придобиване на имота (за български граждани се издават от ЕСГРАОН); актуално удостоверение за наследници, а при продажба на имот, наследен от чужденец, може да се изиска и справка от регистър за завещания в държавата по произход.
При продажба на имот, придобит извън брак. Когато имотът е придобит извън брак, но към момента на сделката продавачът е в брак, съпругът - несобственик представя декларация по чл. 26 от Семейния кодекс, че е съгласен с продажбата и имотът не е семейно жилище.
Добра практика е също представяне на техническия паспорт на сградата. Такъв могат да притежават както сгради ново строителство, така и по-стари сгради. Той обобщава информацията за изграждането ѝ, въвеждането в експлоатация и за всички елементи от нейните технически характеристики - елементи на строежа, конструктивна устойчивост, пожарна безопасност и други, вкл. показателите за енергийна ефективност. Подобен документ се изисква и от някои банки при отпускане на кредитиране именно с оглед оценка на енергийната ефективност на сградата.
При продажба на поземлен имот е възможно да трябва издаване на комбинирана скица, когато има разминавания в данните за площта и границите на имота.
При продажба на самостоятелен обект е възможно да трябва издаване на удостоверение за идентичност на имота или удостоверение за административен адрес, ако се установи липса, непълнота или грешка на данните в документа за собственост.
При опасения за задължения на продавача към трети лица купувачът може да изиска Справка за липса или наличие на заведени изпълнителни дела. При наличие на такива е възможно в хода на сделката да се окаже, че имотът е предмет на наложени обезпечителни мерки и дори на публична продан и това да опорочи покупко-продажбата. Такава справка се издава от Централния регистър на длъжниците, воден от Камарата на частните съдебни изпълнители.
За имот, върху който е вписана ипотека в полза на банка или друго лице, кредиторът издава писмо - ангажимент за заличаване на ипотеката, ако това няма да бъде извършено преди сключване на покупко-продажбата.
Ако собственик на имота е непълнолетно лице или лице, поставено под запрещение, продажбата може да се извърши само след съдебно разрешение. То се издава от Районния съд по местоживеене на собственика и съдържа условията, при които трябва да бъде изпълнена сделката, включително цената и начина на плащане.

При продажба на имот ангажиментите на брокера включват становище относно необходимите документи за конкретния случай и съдействие за тяхното изваждане.

Целта е максимална юридическа защита на интересите на собственика и успешно и безпрепятствено финализиране на продажбата, споделят от агенцията и посочват, че тяхната практика е да водят комуникацията с всички страни по сделката, включително купувача, неговия юрист и агент, финансираща банка, нотариус и др., за да осигурят координация на всички необходими документи и изисквания.

***