Източник: Иван Люцканов

Притежанието на дом изглежда като неотменима културна ценност за българите. 

Неслучайно според данни на "Евростат" 86% от тях обитават собствено жилище - нетипично висок дял в сравнение със западноевропейски страни като Германия, където същото важи за едва 1/2 от хората. 

Същевременно в последните години имотният пазар у нас се превръща в нажежена тема заради бързо растящите цени в големите градове. Така купувач в София днес би платил 2,5 пъти повече за новия си дом, отколкото през 2015 според последния индекс на Националния статистически институт (НСИ).

Има различни теории на какво се дължи рязкото поскъпване. От една страна инфлацията вероятно мотивира някои българи да обърнат спестяванията си в различни активи, за да ги предпазят от обезценка. 

От друга страна ипотечното кредитиране преживява невиждан бум през последните години, а сумите на отпуснатите кредити растат дори по-бързо от цените на имотите. 

Според икономическата теория ръст в цените олицетворява неравновесие между търсенето и предлагането - повече искат да купят нещо, отколкото се предлага на пазара. На пръв поглед това налага заключението, че в България няма свободни жилища.

Последното преброяване на НСИ от 2021 разказва различна история. Според него значителна част от жилищния фонд - 39%, остава необитавана. Важно е да се отбележи, че не всички празни жилища, представени в данните, са в добро състояние. В малките населени места много от тях биха били в занемарен вид, но необитавани стоят едновременно и новопостроени сгради на по-привлекателни места.

Всъщност числата варират от 17% в Стамболийски, Пловдивско и 20% в Дулово, Силистренско до 89% в Несебър, Бургаско и Трекляно, Кюстендилско. Допълнително са записани точните стойности за най-големите градове.

Налице са цели региони, където около половината жилища (или повече) са празни. Това явление е особено изразено в най-силно обезлюдените райони на страната. 

В Северозападна България напр. в почти всяка община повече от 40% от жилищата са празни, като това включва дори областни центрове като Видин, Враца, Ловеч и Кюстендил. По всяка вероятност в данните там влизат напр. стари селски къщи и изоставени блокове, които на практика не са годни за живеене.

Сходна ситуация се наблюдава и в някои части на Черноморието, където презастрояването в контекста на сезонен туризъм води до наличието на много апартаменти с ваканционен характер, които не се използват целогодишно. В курортните общини като Несебър са налице жилища, които формално не се смятат за хотели, но и нямат постоянни обитатели.

В големите градове делът на необитаваните жилища също е висок. В София той достига 30% въпреки активния имотен пазар и силното търсене. Подобна е картината и в Пловдив, Варна и Бургас. 

Причината за това може да се търси в комбинацията от ниски местни данъци, които правят задържането на недвижими имоти финансово изгодно, и растящите цени на пазара, които мотивират собствениците да изчакват преди продажба с надеждата за по-висока печалба.

През последните години е налице ръст на строителството в общ план, който допринася за високия дял празни жилища. 

Според НСИ броят на новопостроените се покачва почти тройно от 8 хил. през 2018 до 23 хил. през 2023. Засега се наблюдава нов спад до 18 хил. нови жилища през 2024, който може да се дължи и на промяна в събирането на данните и неточности в тях, които ще подлежат на корекция.

Наличието на толкова много необитавани жилища в България е икономически и социален феномен с дългосрочни причини и последици. От една страна той е резултат на бързия спад на населението след 80-те, придружен от активно строителство в някои региони на страната. От друга страна той сочи към презастрояване в големите градове, където и днес има достатъчно пространство за повече жители. 

На пръв поглед това преобръща пазарната логика - защо имотите поскъпват, щом толкова от тях стоят празни? В действителност логиката остава валидна, ако повечето такива жилища не участват в предлагането - стоейки празни, без да се продават или отдават под наем.