Притежанието на ваканционен имот в морски или планински курорт е сбъдната мечта за мнозина. Но с времето някои собственици започват да усещат, че поддръжката на такъв имот изисква не само време и внимание, но и стабилен бюджет.

Задължителната "такса поддръжка" често се оказва ключов фактор при вземане на решение дали да инвестират в такъв имот, а ако вече са собственици - дали да го задържат или продадат.

Какво означава такса поддръжка и винаги ли я има?

Таксата поддръжка при ваканционен имот покрива разходите за управление и обслужване на общите части и съоръженията в сградата или комплекса. В зависимост от типа сграда и включващите се в нея съоръжения, тази сума може доста да варира - от най-обикновена такса вход като на всеки стандартен жилищен блок, до детайлен договор за различни услуги, свързани с експлоатацията на общите части.

При избора на ваканционен имот в решението за покупка трябва да калкулираме този задължителен постоянен разход, но и трябва да имаме предвид, че стойността на такъв тип обекти и възможността за доходи от наем в много по-голяма степен зависи именно от доброто състояние и поддръжка на цялостната сграда и околност.

На малка месечна такса се радват сгради или комплекси с минимални или никакви "екстри" - това означава да няма басейн, зелени площи и общи пространства с разнообразно преднацначение. Това обаче превръща нашето жилище в обикновен апартамент с по-малък потенциал за отдаване под наем на конкурентни за курорта цени, особено при таргетиране на клиенти-чужденци.

Ваканционните имоти, разположени в комплекс с паркова среда, басейни и други съоръжения съответно изискват сериозна инвестиция за поддръжка и ремонти. За да се гарантира постоянно качество, най-често още при покупката на имот в такъв комплекс собственикът е задължен да сключи договор с обслужващата го компания.

Според стандартните договори за ваканционни имоти, тя обикновено включва:

• Поддръжка и ремонти на общите части (осветление, ВиК, фасади, инфраструктура)
• Почистване и поддръжка на общите пространства и зелени площи
• Охрана и видеонаблюдение
• Административно управление на комплекса
• Организация на отчетност и разпределение на разходите
• Отстраняване на аварии и основни ремонти (често с допълнително заплащане)
• Поддръжка и ползване на басейн, СПА, спортни съоръжения, градински и други удобства в комплекса

Годишната такса обичайно се изчислява на база квадратен метър и варира в зависимост от екстрите и обема услуги. Обичайно по-висока такса се заплаща в комплекси в планинските курорти, което е свързано с наличието на повече съоръжения на закрито и нужда от отопление на общите части през зимния сезон.

По данни на една от най-големите агенции за недвижими имоти у нас - BULGARIAN PROPERTIES - размерът на таксата в повечето случаи варира между 8 и 15 евро/м², но също така може да се определя и като фиксирана сума на апартамент. Обикновено подлежи на ежегодно индексиране с инфлацията и увеличаването на минималната и средните работни заплати в страната.

Можем ли да се откажем от такса поддръжка?

Наличието на висока обслужваща такса, дори когато не ползваме жилището или допълнителните "екстри", понякога звучи необосновано. Но в същото време какво би станало с цената на нашия имот и с възможността да го отдаваме или продадем, ако той се намира в занемарен комплекс, с увехтяли и неподдържани съоръжения, празни басейни и буренясали зелени площи.

Това е и причината собствениците в комплекси с добавена стойност да имат задължението за сключване на договор за поддръжка - най-често с компания, избрана от инвеститора.

Предимства на таксата поддръжка

• Спокойствие, че комплексът се поддържа професионално, дори когато не сте там
• Добре поддържаният комплекс запазва високата стойност на имотите в него
• Създава се добър имидж и възможност за лесно отдаване на имота и продажба
• Повечето от чужденците държат да има поддържка, т.е. това дори е условие, ако се таргетира чуждестранен пазар
• Добре работещата менажираща компания може да предложи и допълнителна услуга по отдаване на имота на хотелски принцип, вкл. и за вътрешно поддържане и почистване на нашето жилище
• Недостатъци на таксата поддръжка

Този разход е задължителен и отказ от услугите е невъзможен. А оплакванията на собствениците са най-често в посока липса на прозрачност при определяне на цените и тяхната промяна във времето.

Понякога проблемите идват от качеството на услугата, за което е необходимо да се търси консесус у собствениците при преговори с менажиращата компания или инвеститора в имота. При големи комплекси с множество на брой български и чуждестранни собственици, това е почти невъзможно. А затрудненията в събирането на такса от всички внася допълнително напрежение в етажната собственост.

Възможно ли е преминаване към модели "плащаш само при ползване"?

Моделът "плащаш само при ползване" (pay-per-use) звучи логично и привлекателно, особено за собственици, които използват имота си рядко. В реалността обаче при ваканционни комплекси този подход се среща изключително рядко, трудно приложим е и крие редица рискове за състоянието на целия комплекс. На първо място, разходите за поддръжка на общите части обикновено са постоянни и не зависят от това колко често е обитаван конкретният апартамент. Юридически и административно е трудно да се въведе индивидуална такса за всеки и това е предпоставка за множество злоупотреби (или допълнителни разходи за контрол). От своя страна менажиращите компании изготвят своите планове и бюджети на база възможността за предварително планиране и устойчивост - това гарантира постоянството и качеството на услугата.

"Частична гъвкавост" е приложима в някои комплекси, където определени услуги се ползват само с допълнително заплащане и не влизат в основната такса - напр. ползване на тенис корт, СПА и пр.

Очаква ли се ръст на таксите за поддръжка на ваканционни имоти през следващите години?

Екскпертите посочват, че ръстът на таксите поддръжка почти със сигурност ще продължи в следващите години. Заради общата инфлация и ръста на разходите за електроенергия, труд, материали и услуги, както и заради текущото увеличение на минималната работна заплата, което директно влияе върху възнагражденията на обслужващия персонал (охрана, градинари, чистачи и техници).

Много от менажиращите компании включват клауза за годишно индексиране на таксата спрямо инфлацията или друг икономически индекс, което означава, че увеличението е заложено още при подписване на договора.

***