През 2025 г. българският пазар на недвижими имоти се намира във фаза на висока активност. Цените на жилищата растат с над 15% годишно – втори най-бърз темп в Европейския съюз, според последните анализи.

Основните фактори зад този ръст са устойчивото търсене, ограниченото предлагане и очакванията за нов приток на средства след присъединяването на страната към еврозоната.

Въпреки динамичния растеж, под повърхността се крият редица структурни слабости, които поставят под въпрос дългосрочната устойчивост на пазара.

Активността остава концентрирана в големите градове, особено София, където младите купувачи и инвеститорите със спестявания поддържат ценовия натиск. Ограниченото предлагане на качествени имоти в желаните райони засилва конкуренцията.

Нарастването на разрешителните за ново строителство с 47% е ясен сигнал за възстановяване на инвестиционната активност, но експертите предупреждават, че това е само ранен индикатор. Все повече вниманието на пазара се измества от въпроса "ново или старо строителство“ към "качествено или некачествено строителство“.

Според брокера и собственик на агенция за недвижими имоти от Пловдив Мирослав Язов, текущата активност на пазара е впечатляваща, но купувачите трябва да внимават с качеството на новите проекти, тъй като бързите сделки понякога крият рискове за дългосрочната инвестиция.

Въпреки ръста на разрешителните за строеж, пазарът не се сблъсква с непосредствено свръхпредлагане. По-скоро се наблюдава засилено търсене на нискобюджетни имоти от български купувачи.

Това подтиква инвеститорите да реализират по-нискокачествени проекти, които отговарят на ценовите очаквания, но не и на дългосрочните стандарти за комфорт и устойчивост. В резултат се появяват все повече компромисни имоти, което може постепенно да ерозира доверието на купувачите, особено на тези с по-високи изисквания и инвестиционен хоризонт над 10 години.

Много анализи предполагат, че банковите резерви от 13-14 млрд. лв. ще стимулират икономиката и пазара на имоти. Опитът на други държави показва обаче, че парите често се връщат към собствениците на банките, а не в реалната икономика.

Примерът с Хърватия след въвеждането на еврото показва, че ръстът на цените се забавя, а активността може да спадне. Основните купувачи остават български граждани, а чуждестранните инвеститори засега са ограничен фактор. Без реален приток на ликвидност към кредитирането и инвестициите, ефектът върху имотния пазар ще е ограничен.

Докато лихвите по ипотеките се очаква да останат ниски, тенденцията в Европа е за постепенно покачване. Преходът към фиксирани лихви е скъп и не е достъпен за всички домакинства.

Паралелно с това инфлацията увеличава разходите за живот, докато заплатите остават относително стабилни. Това води до намаляваща икономическа достъпност: средното време за спестяване на първоначална вноска вече надхвърля 7-8 години за едно средностатистическо семейство в София, а делът на дохода, необходим за обслужване на ипотека, непрекъснато се увеличава.

България е изправена пред сериозни демографски предизвикателства – намаляващо и застаряващо население, което дългосрочно ограничава търсенето.

Много млади хора вече са реализирали покупка на имот, а новото търсене се очаква да се свива. Вътрешната миграция към големите градове и емиграцията в чужбина засилват концентрацията на търсенето и увеличават риска от локални балони. В някои региони се наблюдава стагнация на цените и увеличаване на незаетите жилища.

Политическата нестабилност създава несигурност относно икономическата и регулаторна среда, което възпира някои инвеститори и забавя вземането на решения от купувачите.

Външни фактори като рязко покачване на лихвите в Европа, нова рецесия или финансови сътресения в Централна Европа могат да окажат допълнителен натиск върху ликвидността, достъпа до финансиране и доверието на международните инвеститори.

Макар анализите да прогнозират по-качествено ново строителство, има реален риск от навлизане на нискокачествени проекти, тъй като строителите се стремят да хванат пика на пазара.

Старите панелни блокове ще губят позиции в полза на модерни и енергийно ефективни сгради. При спад на търсенето обаче цените на старите имоти могат да паднат рязко, което да дърпа надолу и средните пазарни стойности. Липсата на реален контрол върху качеството и на национални стандарти за енергийна ефективност допълнително увеличава риска за собствениците и инвеститорите.

След 2026 г. се очаква пазарът да узрее и да се развива по-устойчиво. Основните фактори ще са доходите, лихвите, качеството на строителството и достъпността на имотите.

Купувачите ще отделят повече време за избор, ще сравняват повече опции и ще обръщат внимание на средата, а не само на цената на квадратен метър. Въпреки високите темпове на растеж, рискът от локални несъответствия между търсене и предлагане остава реален, а пазара ще бъде подложен на влиянието на икономически, политически и демографски фактори.

***