Ползват ли се със засилената защита на потребители хората, които купуват имоти на зелено. Това ще решат в ново тълкувателно дело Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС).

Въпросът, на който ще дадат задължително разрешение, гласи: „Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице?“.

Ако ВКС даде положителен отговор, т.е. възприеме в тълкувателното решение виждането, че гражданинът, купил имот на зелено, е потребител, това ще доведе до серия от осезаеми промени. Една от тях е, че при спор, съдът ще проверява служебно за неравноправност всички клаузи на предварителния договор. 

Освен това, вместо купувачът да доказва, че клаузата е несправедлива, строителят ще трябва да докаже, че тя е била индивидуално уговорена с него (чл. 146, ал. 4 от ЗЗП). Също така при всяко съмнение в смисъла на дадена клауза (напр. неясен срок за завършване на даден етап от строителството), тя задължително ще се тълкува по най-благоприятния за потребителя начин (чл. 147, ал. 2 от ЗЗП).

Признаването на качеството на потребител дава възможност на купувачите на зелено да подадат жалба в Комисията за защита на потребителите. Тя може да наложи глоби на строителя и да разпореди да премахне неравноправните клаузи от всичките си настоящи и бъдещи договори.

Тълкувателното дело е образувано по предложение на върховните съдии Албена Бонева, Боян Цонев и Мария Христова, които са установили противоречия в практиката.

Те са породени от различното тълкуване на определенията за „потребител“, „стока“ и „услуга“ в Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите (всички дефиниции виж в карето). Върховните съдии са възприемали противоположни позиции за това какъв е характерът на договора за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за неговото изграждане, сключен между търговец и физическо лице.

В по-старите решения на Търговската колегия се приема, че гражданинът, който купува имот на зелено, няма потребителска закрила. Те изхождат от изричното определяне на стоката единствено като движима вещ и съответно приемат, че предварителният договор не касае „стока“ по смисъла на ЗЗП.

„Макар и договорът за извършване на строителни дейности сам по себе си да представлява договор за извършване на „услуга“ съгласно пар. 13, т. 14 от ДР на ЗЗП, то този извод не може да бъде обоснован по отношение на сделката, в която е предвидено общо облигационно задължение на купувача – възложител за заплащане както на цената на вещното право, така и на цената на услугата за строителство. 

Качеството на физическото лице на „потребител“ в тази хипотеза е изключено с оглед комплексния характер на сделката и обстоятелството, че същата се сключва с цел придобиване собствеността върху недвижим имот“, заявяват застъпниците на това виждане.

През последните две години обаче в серия от решения на Търговската колегия на ВКС се приема, че човекът, който купува имот на зелено, се ползва със защита като потребител, като до голяма степен това е обосновано със задължителната практика на Съда на Европейския съюз (СЕС).

В тях се сочи, че сделките с недвижимо имущество не са изцяло изключени от приложното поле на ЗЗП (някой разпоредби са обективно неприложими, например тези за продажбата на стоки от разстояние). И се допълва, че в някои случаи законодателят изрично е подчертал, че дадена уредба се отнася и за недвижимо имущество – така например забраната за нелоялни търговски практики (чл. 68б, ал. 2 ЗЗП)

В решенията се изтъква, че законодателят неслучайно разграничава две възможни хипотези на интерес от участие на физическото лице-потребител в сделката –  „придобиване на стоки“ и „ползване на услуги“. И това са две самостоятелни, а не кумулативни предпоставки за придобиване на качеството „потребител“.

Освен това се стъпва и на практиката на Съда на ЕС, според която правилата на Директивата за неравноправните клаузи в потребителските договори следва да се прилагат към всички договори с потребители, като се изключат само трудовите договори, договорите във връзка с наследствени права, договорите в областта на семейното право, дружествените договори и уставите на дружества.

В новата практика на ВКС се заявява, че не може да се отрече качеството „потребител“ поради комплексния характер на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, съчетан с договор за изграждане на имота.

„Такъв предмет на договора кореспондира напълно с понятието „услуга“ по смисъла на пар. 13, т. 14 от Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите и когато същият е сключен между търговец и физическо лице, то следва да намерят приложение установените в закона правила за защита на по-слабата страна“, категорични са върховните съдии в решенията си от последните две години.

***