Twitter

ПРОДЪЛЖЕНИЕ

Да разбереш истинската стойност на едно жилище се превръща в сложна задача, която крие риск от сериозна финансова грешка.

Тук няма просто да сравняваме цената в обявата с възможната цена на сделката – това вече е отделна тема. Ще направим следващата стъпка: ще покажем как на практика се оценява един имот, кои фактори качват или свалят стойността му и как да разберете дали плащате за локация, ремонт или просто за добре написана обява.

Как да разпознаете реалистичната цена и да не сгрешите?

Проучвайте пазара поне няколко месеца. Разгледайте десетки обяви и следете колко време се задържат. Ако един имот стои на пазара месеци, цената му вероятно е нереалистична.

Търсете сравнение с продадени имоти. Попитайте брокер или оценител за данни от реално сключени сделки, а не само за активни обяви.

Мислете като оценител. Опитайте се да оцените имота обективно по горните критерии, като временно изключите емоцията.

Калкулирайте скритите разходи. Ако имотът е за ремонт, направете реалистична сметка. Освен ремонта, не забравяйте и разходите по самата сделка – местен данък, нотариални такси, такса вписване и банкови разходи. Подробен списък ще намерите в материала „Всички разходи при покупка на имот“.

А ако сте в самото начало на процеса, полезен ориентир е и „Пътеводител на купувача: Как да преминете през лабиринта от документи при покупка на имот“, където разглеждаме какви документи се проверяват и кога.

Работете с професионалист. Добрият брокер може да ви даде пазарен анализ и да ви помогне да договорите справедлива цена. При по-скъпи сделки или съмнения за надценяване може да помислите и за независима оценка от лицензиран оценител, особено ако купувате с ипотечен кредит.

Внимавайте с банковата оценка

Ако купувате с ипотечен кредит, не гледайте само договорената цена. Банката ще направи собствена оценка на имота и ще финансира сделката според своите правила, доходите ви и стойността на обезпечението.

Към 2026 г. е важно да се има предвид и ограничението, въведено от БНБ: съотношението между кредита и стойността на обезпечението при отпускане не следва да надхвърля 85%, а съотношението между месечните плащания по дълга и дохода – 50%. Максималният срок на кредита е до 30 години.

На практика това означава следното: ако купите имот на цена, която е по-висока от банковата оценка, може да се наложи да доплатите разликата със собствени средства. Така сделка, която изглежда възможна на хартия, може да се окаже трудна за финансиране в последния момент.

Най-добрата защита срещу грешни стъпки е да знаете какво стои зад цената. Един апартамент не струва само толкова, колкото пише в обявата. В цената влизат локацията, етажът, изложението, сградата, ремонтът, ликвидността, документите и възможността да го финансирате без неприятни изненади.

Когато започнете да мислите по този начин, спирате да гадаете и започвате да преговаряте с аргументи. Така не просто купувате имот, а правите сделка, за която няма да съжалявате след година.