Постепенно насищане на пазара на жилищни имоти през 2019 г., очакват от АДРЕС Недвижими имоти. 

Купувачите ще имат по-голям избор, което предполага и повече време за размисъл. Конкуренцията в предлагането ще се повиши и това ще окаже натиск върху цените на новото строителство.

Ако през първото тримесечие бъде отчетен нов спад на броя на сделките, е възможно да последва леко понижение на цените на старото строителство през второто тримесечие, прогнозира още компанията. 

Един от определящите фактори през годината ще бъде новото строителство и цените на новите проекти. 

Данните на Националния статистически институт (НСИ) сочат, че през 2018 г. издадените разрешителни за строеж на нови жилища в София са 14 761, което е с 69% повече спрямо предходната година. За сравнение, повишението през 2017 спрямо 2016 г. е двойно по-малко – 33%.

„Зад продължаващата експанзия в жилищното строителство стоят оптимистичните очаквания на инвеститорите, породени от бързото реализиране на проектите и нестихващия интерес на купувачите през последните две години. 

Темповете на пазара обаче се забавят и заедно с негативните демографски процеси, вече факт и в най-големите градове, ще предизвикат постепенното „отрезвяване“ на желаещите да продават“, коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на АДРЕС.

Конкуренцията в предлагането ще се повиши и това ще окаже натиск върху цените на новото строителство, прогнозират от имотната агенция. „Интересът на купувачите остава стабилен – запитванията и огледите са интензивни, но продавачите трябва да се съобразяват с динамичните пазарни тенденции. За да се съкрати периодът за вземане на решение, инвеститорите трябва внимателно да преценяват офертите си, особено, когато продават „на зелено“ или ранен етап на строеж. 

Подобни проекти с цени за продажба равни на тези за готови имоти, вероятно ще претърпят корекции. Защото рискът преди получаване на Акт 16 и времето за завършване на сградата трябва да са обосновани с по-ниска цена“, коментира Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на АДРЕС.

Ипотечни кредити

През последното тримесечие на 2018 г. за първи път от 2013 г. се наблюдава спад на новоотпуснатите ипотечните кредити, като в София разликата е 16,7%, а за страната достига 23,5%, показват данните на Агенцията по вписванията.

„Улесненото кредитиране и падащите лихви са основен двигател на пазара през последните три години. Спадът в броя на новите ипотеки сигнализира за забавяне на пазара на жилищни имоти. Ако понижението продължи през първото или второто тримесечие на 2019 г., това би довело до свиване броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите“, смята Тенекеджиева.

Въпреки понижението при броя на ипотечните кредити в края на 2018 г., в резултат на рекордно ниските лихвени нива, общата стойност на изтеглените суми на годишна база достига 10,53 млрд. лв. и нараства с 11,4%, сочат данните на БНБ. Според годишния анализ на АДРЕС кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките и теглят по-големи суми. В 18% от случаите купувачите търсят финансиране в размер от 50% до 80% от стойността на имота. 

Все пак делът на сделките с пълно банково участие се съкращава минимално до 12% поради ограничаването на 100-процентовото финансиране от страна на някои банки.

Цени на имотите

 „При повишение на цените три пъти по-голямо от средногодишната инфлация, жилищните имоти остават най-сигурното вложение на средствата. На фона на лихвите по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвръщаемост“, отбеляза Тенекеджиева.

По данни на имотната агенция жилищните имоти в София подобряват достъпността си с около 10% за последните две години. Въпреки продължаващия ръст на цените работните заплати за периода са се увеличили с 20%.

„Предвид очакванията за поетапно покачване на лихвите, задължително условие при тегленето на кредит е да се предвиди евентуално поскъпване и да се калкулира как то ще се отрази върху месечната вноска. Числата показват, че клиентите, сключили сделка през 2018 г., ще могат да изплащат и по-скъпи вноски при увеличение с 0,25 или 0,5 процентни пункта, без да нарушават финансовия си комфорт“, смята Гергана Тенекеджиева.

Изравняване на съотношението продавачи-купувачи

Първата половина на 2018 г. се е характеризирала със засилен интерес на купувачите и кратки срокове за сключване на сделки. 

След средата на 2018 г. обаче настъпва плавно успокоение, сочат данните на АДРЕС. Увеличава се времето за вземане на решение, защото клиентите обмислят по-дълго покупката и сравняват повече оферти. 

Спрямо предходната година обаче разликата е минимална. Малко над 35% от клиентите финализират покупката си за по-малко от 15 дни, а тези търсещи между две седмици и един месец, се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.

„Съотношението между продавачи и купувачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво както през 2015 г. преди бума в жилищния сегмент. Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара“, каза Гергана Тенекеджиева.

Разминаването между очакванията на купувачите и продавачите е сред причините за забавяне на сделките. В резултат на това имотите, реализирани между 6 и 12 месеца, се увеличават с 1/3 и представляват 21%. При жилищата, продадени от 3 до 6 месеца, повишението е с 6% и делът им е 22%.

„Част от продавачите са склонни да оферират имотите си на надпазарни цени, без да ги съобразяват с общия вид на сградата и дори състоянието на имота. В подобни случаи купувачите са готови са платят по-високата цена, само когато държат на определена локация“, коментира Костадин Чолаков, консултант в АДРЕС.

Сделките, сключени след предоговаряне на цената, представляват почти 55% за 2018 г. В повечето случаи отстъпки се правят в размер от 2% до 10% от стойността на имота. Най-голям – почти 1/3, е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро. Минимално се увеличават тези от 5000 до 10 000 евро, в резултат на промяната в ценовите сегменти на масовите сделки.

„Ако през 2017 г. покупките за над 100 000 евро са 21%, то за изминалата година делът им достига почти 30%. От тях най-сериозно увеличение бележат покупките между 100 000 и 150 000 евро, които вече представляват 20%“, допълни Чолаков.