Сивата страна на сделките на зелено

Какво ви възмути най-вече в скандала "Артекс"? Ниската цена на апартаментите и евентуалната търговия или злоупотреба с влияние, нали.

А в графата "по-малък споделен грях" остана, че сделките са изповядани на цени, близки до данъчната оценка на имотите, пише Капитал. Само по себе си това не е нередно. Но когато реалната цена е по-висока, вече става дума за закононарушение. 

Подобни практики са данъчна измама. И подлежат на наказателна отговорност, защото се декларират неверни обстоятелства и се подписват неверни документи. А и често са параван за нерегламентирани доходи. 

И ако евтините имоти и търговията с влияние са достъпни предимно по върховете на властта, то изповядването на имотни сделки на данъчна оценка с цел да се спестят данъци и такси е "масов спорт", по думите на адвокат Михаил Екимджиев. Практиката очевидно е незаконна, но наказани (почти) няма, а държавата и общините най-често си затварят очите.

Сключването на имотни сделки на по-ниска от пазарната цена удря по общинските бюджети (защото се плаща по-малък данък за възмездно придобиване на имущество), но голямата щета всъщност е от неплащане на ДДС. А от спестените десетки хиляди левове косвен данък изгода имат и купувач, и продавач.

Масов ли е спортът

"В България няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки", казва Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти". 

От НАП казват, че "не разполагат с изчерпателна информация за общата картина на пазара на недвижими имоти, за да коментират този въпрос". 

От Столична община коментират, че наблюдават увеличаване на приходите от всички видове данъци, включително и от този върху възмездното придобиване (на автомобили и на имоти). През 2018 г. от този данък общината е получила 122 млн. лева, докато през 2012 г. приходите са били наполовина. Но пък пазарът сега е по-активен, а цените - много по-високи.

"Тенденцията е сделките все повече да се изповядват на реална или близка до нея цена. Ако преди години на данъчна оценка бяха над 90% от покупко-продажбите и темата беше много болезнена, сега такива са около 30%", казва софийският нотариус Иван Дахтеров. 

Наблюденията му са на база над 2000 хиляди имотни сделки, изповядани в кантората му през 2018 г.

Предпоставки за изсветляване на пазара той вижда в поне три фактора, основният от които е плавното повишаване на данъчните оценки на имотите през последните години. "При разлика между данъчната и реалната цена около 50% хората предпочитат да не рискуват и изповядват сделки на реална цена", казва той.

Данъкът върху доходите не е тежък, а и продажбата на имот се облага само ако е станала в рамките на три години след покупката му (при два имота – пет години). В подобни случаи се дължат 10% от разликата между продажната и покупната цена. От ключово значение са също нарасналият процент сделки с банково кредитиране и въвеждането на таван за плащанията в брой от 10 хил. лева. 

Освен това засилената финансова дисциплина е стимул за продавачите да декларират реално договорената цена, за да могат да докажат произход на средства – при данъчна проверка или при следваща покупка на имот, казва нотариусът. 

20% сиво

На данъчна основа все още се изповядват "бюджетни" сделки – когато цената на имота е на границата на възможностите на купувачите и те всячески се стремят да спестят допълнителни разходи. Така се изповядват и някои сделки в рамките на семействата.

Но особено критични се оформят три други случая – новото строителство, много скъпите имоти и сделките, в които купувачите няма как да докажат произхода на средствата си. По информация на брокери например при старото строителство сделките на данъчна оценка са едва 20%. При новото строителство обаче, твърди източник от пазара, едва 3-4 компании винаги изповядват сделки по реална цена. 

Строителните предприемачи харесват по-ниската цена, когато се стремят към по-нисък оборот, за да платят по-малко данъци - печалба и ДДС. Затова НАП смята сектор строителство за рисков от гледна точка на укриване на данъци и осигуровки. Анализ на агенцията от 2016 г. за "Неотчитане на приходите от строителство на нови сгради и тяхната продажба от строители и инвеститори" оценява щетите за държавния бюджет на около 100 млн. лв. годишно, а дела на рисковите лица - на около 60%. 

"В момента се изготвя нов подобен анализ, като първите индикации са, че с ръста на имотния пазар се увеличава и рискът", казва говорителят на НАП Росен Бъчваров. Данъчните твърдят, че за периода 2015 - 2018 г. са приключили над 600 ревизии и 700 проверки на строителни компании, при които са установени допълнителни задължения за над 36 млн. лв.

По принцип е трудно да се изчисли точната себестойност на който и да било строител, в това число и на "Артекс", защото в нея влизат показатели като цената на труда, на материалите, на терена, икономии от мащаба, ако се строят няколко обекта едновременно. 

Повечето строители обаче ползват банкови кредити за сградите. Тъй като (обикновено) банките нямат мотиви да вписват обезпечения под себестойност, показателят общ отпуснат кредит към ипотекирани квадратни метри дава поне обща представа за реалната стойност на тези имоти към дадения момент.

"Капитал" сравни частичните ипотеки върху три от сградите на "Артекс", дадени от банка в няколко различни години - 2014, 2015 и 2016 г., и в три различни квартала - "Витоша", "Младост" и "Изток". Стойността на квадрат и в трите случая варира минимално - от 1124 до 1159 лв. - или между 570 и 600 евро на квадратен метър.

Източник от пазара уточнява, че обикновено банките финансират между 60 и 70% от стойността на проекта и в тази стойност не влиза цената на земята. Според него в сегмента 1000 - 1200 евро на квадрат продажна стойност себестойността излиза около 360 евро без земята, или 560 със земята. В луксозния клас, над 2 хил. евро, тази стойност се вдига до около 700 - 800 евро.

Много "удобна" практика

Практиката с деклариране по данъчна оценка очевидно е незаконна и порочна – вратичката се държи отворена заради хората с ниски доходи, но през нея минават и тези с нерегламентираните.

"Многократно сме коментирали, че е добре общинските администрации да приемат правила за по-честа и по-гъвкава промяна на данъчните оценки и тези периодични актуализации да бъдат задължителни", казва Добромир Ганев от Национално сдружение "Недвижими имоти". 

Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчните оценки както за фиска, така и за гражданите, добавя той. Сега в жилищен сегмент данъчните оценки се правят по един по-механичен начин и доста на едро, без да отчитат всички специфики на самите имоти, казва общинският съветник Иван Велков.

Столична община не е променяла данъчните оценки за недвижимите имоти от 2009 г., казва и зам.-кметът по финансите и строителството Дончо Барбалов. Той обаче твърди, че не бива през промени в данъчните оценки да се коригират пропуски в законодателството, но не дава конкретно предложение.

Основната причина данъчните оценки да са ниски е, че вдигането им ще доведе до повишаване на данък сгради и особено на такса смет. Влизането в сила на новата методика за определянето й, която я отделя от имота и я обвързва с реалното "производство" на боклук, също непрекъснато се отлага, основно заради очакваното поскъпване за физическите лица, което е нежелателно особено преди избори.