Пазарът на индустриални имоти в България през 2019 година се характеризира с лек спад в сравнение с предходната година.

Като основна причина за това можем да обобщим моментната икономическа обстановка, липса на достатъчна мотивация от страна на чуждите инвеститори, както и завишени очаквания от страна на собствениците на имоти. Липсата на комуникация между отделните звена, както и на стратегия за управление на имота са също водещи причини за отлива на реални сделки.

София 

Пазарът на индустриални имоти в столицата през последната година е доста динамичен. В момента се разграничават две категории индустриални площи: строените между 1970 и 1989 г. и тези след 2010 г.

Първата група са с много високи експлоатационни разходи, неподходящи, от гледна точка на съвременната логистика. Основното им предимство е, че са в райони с развит градски транспорт и инфраструктура, разполагайки със самостоятелни площи в диапазона 50-100 кв.м до 500 кв.м. Търсени са и за малки производства и сервизи.

Наемните цени на тези площи зависят от мястото, на което са ситуирани, като варират в много широки граници – от 3 до 10 лв. на кв.м без ДДС. Продажбите им не са чести, което се обуславя от ценността на земята върху, която са построени – често от 300 до 600 лв. на кв.м върху бъдещата възможна РЗП.

Втората група осигуряват комфорт и ниски експлоатационни разходи. Минус е, че се строят извън границите на града, което ги прави недостижими с градски транспорт. Цената им е около 10 до 14 лв. на кв.м плюс такса за поддръжка в границите – 1 до 3 лв. на кв.м.

Цените на имотите в урбанизиран район се движат от 50 до 140 лв. на кв.м, ако няма регулация и от 100 до 250 лв. с регулация.

Особеност на 2019 г. е, че наред с модерните и пазарно обосновани проекти с площ над 5 000 до 100 000 кв.м има увеличение на площите до 500 кв.м с височина до 5-6 м. Пазарът на такива площи, в малки бази с относително труден достъп е ограничен по дефиниция, а крайният резултат е нефункционалност и ниски доходи.

В сравнение с 2018 година, през 2019-та се наблюдава много по-трудно вземане на решение за наем и покупка от малки до средни инвеститори в сигмента до 1 000 кв.м. При големите инвеститори търсенето е по-регулярно. Тенденция е и наложили се производители и търговци, да строят свои помещения. Това е ясен сигнал към собствениците на бази, че стойността на услугата, която предлагат не съответства на наемната цена. Нашият съвет към тях е да използват опита ни, при подготовката за планиране на инвестициите си в този сектор и определяне на маркетинговата си стратегия.

Пловдив

През изминалата 2019 година пазарът на индустриални имоти в региона бележи значителен спад в сравнение с предходната година. 

Намаляха значително сделките за отдаване под наем на складови и производствени терени, като спадът е близо 60% от предходната година. Търсенето на площи продължава да е активно само за складови площи от 100 до 200 кв.м, както и за производствени площи над 2 000 кв.м, но на по-ниски от средните цени. При продажбите през първите няколко имаше инерция от предходната година, която обаче значително се забави към средата на годината. Средно спадът при тях е с почти 50%, като сделките бяха спекулативни.

Сделките с парцели поддържат по-слаб темп като инвеститорите са предпазливи с оглед на новините от задаваща се криза. Продажби се случиха на ключови локации предимно в града, където се изграждат търговски площи. Терени над средните цени и такива по изходните артерии към магистрала Тракия, но отдалечени повече от 1 км от града отново ще останат непродадени в очакване на следващ икономически подем. 

Цените на наемите при складовите площи бележат също спад и в момента са между 2.5 до 3 евро за кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им – имат ли инсталирани отопление, охлаждане, кранове, подемна техника, сервизни и офисни помещения за персонала, наличие на газификация и др.

Варна

През последната една година се запазват нивата на търсене на складови и индустриални площи и плавно се увеличава предлагането им. Развива се тенденцията за покупка на нови складове от дългогодишни наематели. Нараства инвестиционния интерес към строителството на търговско-складови бази и логистични центрове. Сключват се сделки за придобиване на компактни търговско-складови бази с комерсиални локации, предимно в ценовия диапазон между 400 хил. и 800 хил. евро.

Все по-активно се търсят строителни терени в градските промишлени зони, най-често сделки се сключват за терени с площи между 2 и 5 дка при цени между 55 и 75 евро на кв.м. Най-голяма част от наемателите трайно се ориентират към настаняване в по-съвременни складови бази, наемат се предимно компактни площи между 300 и 800 кв.м при средни наемни нива от 3.50 до 4.00 евро на кв.м. Все повече наемодатели възприемат необходимостта от инвестиции в осъвременяване на сградния фонд. Цените при наемите за новопостроени складове варират от 4 до 4.50 евро на кв.м, а за стари складове – от 3 до 4.50 евро на кв.м, в зависимост от местоположението.

Цените при продажбите на промишлени терени са от 55 до 180 евро на кв.м за градски, търговски локации и от 35 до 80 евро на кв.м за зони с установени технически комуникации.

В крайните зони с логически подходи цените са между 15 и 40 евро на кв.м.

През последната една година осезаемо се увеличи периода, необходим за осигуряване на нови наематели в свободни складове. Плавно се увеличиха наемните цени в стари, складови бази след обновяване на сградния фонд.

Постепенно се изчерпват строителните терени с налична техническа инфраструктура в градските търговско-промишлени зони.

Все повече наематели активно се ориентират към закупуване на готови складове. Увеличава се предлагането на търговски обекти и складови площи при подчертано завишени продажни цени.

Русе

През 2019 г. пазарът на индустриални имоти в Русенска област бележи значителен спад в сравнение с предходната година.

Намаляха сделките за отдаване под наем на складови и производствени площи. Спадът се дължи на намалено търсене. Търсенето на площи продължава да е активно само за складови площи от 100 до 200 кв.м. При сделките с индустриални имоти  спада е още по значителен. Независимо, че има търсене на такива имоти в областта, цените на предлагане значително превишават тези на търсене. 

Цените на наемите при складовите площи бележат също спад и в момента са между 1.5 до 2.5 евро за кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им. 

Бургас

През 2019 г. пазарът на индустриални имоти значително промени своята динамика. За разлика от 2018 г. предлагането изпревари търсенето.

Сделките, които се реализираха в началото на годината, бяха договорени в края на 2018 г. Особеностите на пазара са, че започнаха да се предлагат за продажба големи индустриални имоти от по-висок клас, за които все още няма инвеститори /купувачи/ със съответната психологическа нагласа за преодоляване на суми от 1 млн. до 2 млн. евро.

Цените на индустриалните имоти за отдаване под наем са между 2,5 евро и 3,5 евро на кв.м, като последната се отнася за нови складове с модерна визия и организация на складовата дейност. При продажбата на индустриални имоти цените са различни, в зависимост от местоположението, година на строителство, ниво на оборудване, като те варират между 450 и 700 евро на кв.м. Цените на терените в промишлените зони са между 70 и 120 евро на кв.м.

В сравнение с 2018 г. търсенето на индустриални имоти под наем е спаднало значително, като търсенето е единствено на нискобюджетни складове, които да отговарят на високи изисквания на клиента, поради което сделките са носъществими. 

Стара Загора

Пазарът на индустриални имоти в област Стара Загора през 2019 г. се запазва относително стабилен.

В самия град, предлагането на складове и промишлени помещения е ограничено, повечето са заети. Има отчетливо търсене предимно на имоти с големи квадратури и на нива на наемите от 3 - 3,50 лв за кв.м, основно за складиране на готова земеделска продукция и торове. Търсенето на малки и средни по големина помещения (от 100 до 300 кв.м) е постоянно, като средните наемни цени са 4-5 лв. за кв. м. През 2018-2019 г. се забелязва ръст на сделките на промишлени и търговски помещения, и това след дълга хегемония на сделките с жилища. Инвеститори започнаха да обръщат внимание на магазини и складове с наематели, като добра инвестиция. Търсената възвръщаемост е 5- 6 процента на годишна база.

Търговски площи – отчитаме засилен интерес към големи помещения, дори и в кварталите, за сметка на такъв към по-малките магазини, дори и в централните части на града.

В годината стартира инициативата на местния бизнес и Община Стара Загора с подкрепата на държавата, за изграждане на „Индустриална зона Загоре“ с площ от 115 дка. Предлагат се парцели с изградена основна техническа инфраструктура и комуникации на база одобрен ПУП. 

Имотите са с площ между 4000 и 15 000 кв.м и вече се водят интензивни преговори с международни, български и локални компании.