Народопсихологията на българина: Инвестираш в имот, за да запазиш парите си

Перманентно повече от десетилетие жилищните имоти в големите градове в България поскъпват. Същевременно наблюдаваме и драстичен ръст в ипотечния пазар, който възлиза на 20 млрд. лева в момента, а само за изминалата година е поскъпнал с 20%.

Тези фактори дават индикация за достигане на връхна точка на пазара и за смяна на настроенията. Първият сигнал в тази посока е свързан с намаляването на броя сделки, а причината за това е отдръпването на част от купувачите на пазара. Това заяви Климент Робев, координатор "Финансова грамотност", ЕЛАНА Трейдинг в предаването „В развитие“ с водеща Вероника Денизова.

За 2023 г. в София се отчита спад на броя сделки с 6% спрямо изминалата година и с 13% спрямо 2021 г. Тази тенденция се наблюдава и в Европа. В САЩ се наблюдава достигането на 13-годишно дъно в броя сделки на съществуващи жилища. Това се дължи на лихвите по ипотечните кредити, които са около 7%, а за сравнение в България са само 2,8%. Но същевременно в САЩ има недостиг на предлагане, което все още държи цените на високи нива, посочи Робев.

Според Робев лихвите у нас не започнаха да се покачват с темповете на еврозоната, защото банките са достатъчно добре капитализирани. Но не само ниските лихви са катализатор на високите цени, основният катализатор беше високата инфлация.

Хората бяха наплашени, че ще изгубят своите спестявания - народопсихологията на българина е свързана с това, че единственият начин е да инвестираме в недвижим имот, а това доведе до еуфория на пазара. Тази еуфория беше свързана с това на всеки един продавач да има трима купувачи, докато в момента нещата са балансирани и на всеки продавач - има един купувач.

"Причинно-следствената връзка между намаляване на броя сделки и падане на цените – каквото се случва в Западна Европа, е правдоподобно да очакваме в краткосрочен аспект и в България. В дългосрочен аспект обаче трябва да се вземат предвид няколко фактора, като първият е 78 млрд. лева депозити на домакинства в търговските банки. Това са средства, които в един момент ще се насочат отново към пазара на недвижими имоти."

Друг важен момент с песимистичен оттенък е феноменът „тъмни прозорци“, защото една трета от жилищните имоти в България се необитаеми. Това се случва, защото данъците да притежаваш имот са достатъчно ниски, докато в Западна Европа не е така. Когато променят нормативните разпоредби в тази посока, вероятно ще имаме много голямо предлагане на пазара от подобен тип имоти, смята Робев.

"В контекста на високата строителна активност и на демографския срив се очертава една любопитна ситуация на пазара, за която хората трябва да внимават.“

REIT представляват публични компании, които дават възможност за косвена инвестиция на всеки инвеститор в недвижим имот навсякъде по света. Техният бизнес модел е да притежават, управляват и отдават под наем имоти, като 90% от облагаемия им доход трябва да го раздават на своите акционери под формата на дивидент реципрочно при получаването на наем, когато закупим имот, обясни Робев.

Като предимството на косвената инвестиция в имот спрямо директната Робев посочи, че при покупка на акции на REIT компании, нещата се случват мигновено, като техните ценни книжа се търгуват на най-големите борси в света. Също така при покупка на акции на REIT компании трансакционните разходи в рамките на десетки левове, докато когато говорим за покупка на недвижими имоти, те са в рамките на няколко десетки хиляди левове. Друго предимство е възможността за диверсификация, тъй като много лесно могат да изградят портфейл от REIT компании, които инвестират в различни сегменти.

"Апартаментите дават едно предимство и това е контролът, който инвеститорът има върху тях и има варианти да увеличи паричния си поток или да увеличи стойността на имота.“

В София при тези цени на наемите и недвижимите имоти средната доходност е между 3-4%, а при REIT компаниите средната доходност за сектора е 5-6%.

***