Как да определя цената на имота си?

Решавайки, а и дори само обмисляйки да обявим имот за продажба, първият ни въпрос често е: Каква цена да търся за имота си?

Всеки собственик вероятно се опитва да направи свое мини проучване за пазара. Оглежда обявите в своя район, прочита последните статистики за сделките с имоти, обръща се към агенция, за да се ориентира какво може да получи.

Нерядко, независимо какво казва пазара, собствениците имат своя лична представа каква цена искат да постигнат - спрямо инвестираните средства и желаната от тях доходност или спрямо собствените им нужди.

А в желанието си да постигнат най-доброто, винаги взимат за свой бенчмарк най-високите цени и най-скъпите оферти, водени от максимата, че едно нещо струва толкова, за колкото собственикът му е склонен да го продаде.

Обратното също е налице - в търсене на бърза продажба или поради непознаването на спецификите на пазара, можем да занижим стойността на имота, губейки възможности да реализираме напълно неговия потенциал.

Как да разберем тогава колко струва нашият имот?

На първо място, разбира се, е проучването на пазара. При брокерите това не е просто преглед на наличните обяви, а анализ на реални сделки, обясняват от BULGARIAN PROPERTIES.

На база на тези свои проучвания, компанията предлага напълно автоматизирана безплатна платформа, с помощта на която всеки потребител за по-малко от минута може да получи базова оценка на своя имот. Добър стартов ориентир за пазара, на базата на който да продължим с останалите стъпки в определянето на цената.

Сравнението с имоти в същия район или от същия тип е полезен индикатор. Трябва обаче да се вземат предвид и редица специфики. Цените могат сериозно да варират спрямо типа строителство, годината на строеж, етажа, изложението, наличието на допълнителни “екстри” към сградата като охрана, двор, паркинг и др. Съседни улици или квартали могат да имат различна справедлива цена поради своята различна репутация, удобства на местоположението, транспортни връзки и пр.

Не на последно място - презентацията на жилището може сериозно да се отрази върху интереса към огледи и да промени цената нагоре или надолу. Често на недвижимите имоти гледаме като на 4 стени, които носят стойността. Не бива да пропускаме обаче, че при избора купувачите се движат и от много субективни фактори, когато трябва да разгледат и изберат сред конкурентни оферти.

Не е все едно дали обявата е детайлно описана или дава оскъдна информация. Не е все едно дали предложените снимки показват добре подредено, осветено и уютно жилище или демонстрират стар и занемарен обект, който крещи за нуждата от ремонт (т.е. допълнителни разходи).

Дори и да имате колебания по отношение на това сам или с помощта на посредник ще продавате имота, полезно е посещение от добър брокер на място. Сериозните агенции с години опит зад гърба си могат в рамките на един оглед да преценят предимствата и недостатъците на имота, да го съпоставят спрямо останалите текущи оферти и да дадат на собственика по-ясна представа за цената, която може да получи.

Често реалните сделки се случват с “коментар” в цената. Т.е. купувачът е с очакването, че обявената първоначално оферта може да подлежи на лека корекция, която понякога варира между 5 и 15% в зависимост от способността на собственика да преговаря, от спешността, в която се намира някоя от страните по сделката и пр.

Подобно очакване кара собствениците винаги да посочват по-висока цена от реалните си очаквания, за да си оставят поле за преговори. С подобна тактика трябва да се подхожда разумно.

Парадоксално, ако цената бъде твърде завишена спрямо пазара и обявата залежи дълго време, това може да има по-голям и дълготраен негативен ефект върху продавания имот.

Купувачите и консултантите, които разглеждат пазара, със сигурност правят непрекъснат скрининг на предлагането. И когато една обява за на пръв поглед интересен имот стои твърде дълго време без движение - това е индикация за потенциален проблем с обекта.

На финала, надвишената цена може дори да доведе до ситуация, в която имотът бива продаден на значително по-ниска цена спрямо тази, която бихме постигнали при балансирана и обективна начална оферта.

***