Как се прехвърля имот между роднини

Продажбата или прехвърлянето на имот между роднини е въпрос, който става изключително актуален, когато родителите решат, че е дошло времето да прехвърлят своето недвижимо имущество на децата си или на друг роднина.

Проблемът тук е, обаче, че повечето хора нямат ясна идея кой е най-добрия начин да се осъществи такава сделка, обясняват експертите от Реалистимо.

Пристъпването до фиктивна продажба на недвижим имот между роднини далеч не е най-добрият начин да се случи това, защото този тип сделка може да създаде сериозни проблеми в бъдеще.

Най-важният аспект при прехвърляне на имот между роднини е да се вземе под внимание действителната воля на страните, което ще предопредели и вида на сделката: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание или замяна.

Прехвърляне на имот чрез дарение

Колко струва прехвърляне на имот чрез дарение? Един от най-честите начини да се прехвърли имот между роднини е имуществото да бъде дарено от собственика на имота, който е и дарител в този случай.

Това имущество се разпределя между бъдещите наследници, като дарителят може да запази правото си да ползва недвижимия имот. Това е гаранция, че собственикът на имота ще продължи да има покрив над главата си до самия край.

Прехвърлянето на имот чрез дарение е често практикувана сделка, защото е и най-евтиният вариант за прехвърляне на имот - разходите за данъци и такси по сделката са най-малки. В такъв случай, местен данък не се дължи, а се заплащат само нотариалната такса и таксата за вписване на имота.

Основният недостатък на такъв тип сделка е, че след смъртта на дарителя, е възможно наследниците на имота да претендират за запазената част, която им се полага законно. Такава запазена част е за хората, които имат родствена връзка помежду си – например, родители, деца, съпрузи. Разбира се, ако междувременно съответният имот се продаде на трето лице по възмезден начин, това правило не важи.

Прехвърлянето на имот чрез дарение се извършва при нотариус, където участват и се съгласяват и двете страни по сделката. Самото дарение се смята за едностранен договор, тъй като е безвъзмездно.

Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба

Вторият най-често използван вариант за прехвърляне на имот е чрез покупко-продажба. Тук е важно да се знае, че нотариалните такси при покупка на имот, разходите по прехвърлянето на недвижимия имот са по-големи в сравнение с прехвърлянето на имот чрез дарение, но за сметка на това сигурността за придобилия имота е много по-голяма. Реално, при доказано плащане при покупко-продажба на недвижимо имущество, сигурността е гарантирана в дългосрочен план и няма да зависи от никакви лица и обстоятелства извън него.

Един от основните проблеми при прехвърляне на имущество чрез покупко-продажба е, че някои хора избират да се извърши фиктивна покупко-продажба между роднини, при което няма реално плащане. Основната причина за това е, че по този начин роднините прикриват дарение.

Имайте предвид, че фиктивните продажби на имоти не са препоръчителни и законът санкционира такива сделки. Проблемът е, че ако в крайна сметка наследниците на имота по закон оспорят сделката пред съд и успеят да докажат, че тя е била фиктивна (тоест не е платена продажната цена), тогава продажбата на този имот може да бъде обявена за нищожна.

Ако продажбата на имот бъде провъзгласена за нищожна, тогава ще важат правилата за прикритата сделка – с други думи, правилата на дарението. В крайна сметка, това означава, че след този момент законните наследници на недвижимия имот ще имат правото да претендират за възстановяване на тяхната запазена част.

Прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане

Друг вариант за прехвърляне на недвижим имот е в замяна срещу издръжка и гледане. Това е приложимо, когато родител желае да прехвърли жилището си на едно от децата си, защото разчита само на него за грижи в бъдеще, тогава този родител може да прехвърли имота с нотариален акт за издръжка и гледане.

В такива случаи, нотариалният акт трябва съдържа точно описание какво точно се има предвид под издръжка и гледане. Например, издръжката често включва плащане на фиксирани суми ежемесечно или закупуване на храна, лекарства, плащане на разходите по имота, включително битовите сметки, и други. От друга страна, гледането включва полагане на грижи в случай на старост или болест.

При този вид прехвърляне на имот е изключително важно да се опишат в нотариалния акт точно какво ще включват случаите на издръжка и гледане, за да има висока степен на яснота и за родителя, и за детето, както и да се избегнат недоразумения за в бъдеще. По този начин, и двете страни по договора ще знаят точно какви са техните задължения, за да има мир и разбирателство.

Добре оформеният нотариален акт при прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане ще предотврати и потенциални претенции от страна на други наследници на имота при условия, че детето изпълнява точно своите задължения. Често до такава сделка прибягват възрастни и/или болни хора, които в повечето случаи биха искали да продължат да живеят в имота, докато починат, като същевременно запазят вещното си право на ползване. Вещното право на ползване е лично и не може да се прехвърля, а единствено се прекратява със смърт.

Важно е да се отбележи, че смъртта на собственика на имота прекратява договора и наследниците му не наследяват правата по този договор. Но ако задължението за гледане и издръжка е в полза на две или повече лица, то тогава при смърт на едното, договорът не се прекратява, а остава в сила по отношение на другите лица.

Прехвърляне на имот чрез замяна

Прехвърлянето на недвижим имот чрез замяна не се среща често, но е възможен вариант при определени обстоятелства. В някои случаи може да се разменят имоти, които са неравностойни – тоест, единият е (значително) по-скъп от другия. При такива варианти, законът допуска да се доплати разликата в цената. Интересно е, че се допуска да се размени недвижим имот за движима вещ – например, жилище за луксозна кола. Законово няма пречки това да се случи, стига сделката да се извърши при съгласие и от двете страни и в рамките на закона.

Когато се прехвърля имот чрез замяна, местният данък се заплаща от лицето, което получава имуществото с по-висока стойност, освен ако няма друга уговорка между лицата.

Прехвърляне на имот чрез завещание

Най-лесният начин за прехвърляне на имот е чрез завещание. До смъртта на завещателя, неговото имущество остава негова собственост, а след това то преминава върху наследниците според изразената от него воля. Най-често това е наследяване на имот при смърт на родител.

Завещанието може да е два вида – саморъчно и нотариално.

Нотариалното завещание трябва да бъде извършено от нотариус в присъствието на двама свидетели, а саморъчното трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да съдържа означение на датата, когато е съставено, и да е подписано от него.

Лицето, в което се намира едно саморъчно завещание, трябва веднага след като узнае за смъртта на завещателя, да иска обявяването му от нотариус. Завещателят може да се разпорежда само с т.нар. разполагаема част, тоест имуществото, което се намира вън от запазената част на най-близките наследници.

***