В MLS се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство
Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по специалност "Икономика на индустрията". Специализира международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, международен специалист в сферата на недвижимите имоти; SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти.
През 1993 г. основава ФОРОС.
Добромир Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 г., 2014-2016 г., и 2016 -2018 г.).
***
- Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото представяне на съвместния проект за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни накратко какво представлява тази система и как тя ще се отрази на пазара на имоти в страната?
- MLS не е просто платформа или система, която обединява професионално работещите брокери и предоставя информация за предлагани ексклузивни оферти на пазара. MLS е концепция за едно ново, по-високо ниво на справедливи, ефективни и ефикасни бизнес взаимоотношения между клиента, неговия личен брокер и всички останали професионално работещи агенти на пазара.
Крайната цел е постигане на възможно най-добри условия при реализиране на сделката. MLS е платформа, където се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство. Такава е и добрата практика в развитите пазари по света и в Европа.
Българският пазар от момента на своето стартиране през 1990 г. пое в една неправилна посока в своето развитие. Той и към настоящия момент е твърде несъвършен.
- Какво имате предвид?
- Несъвършен е в много отношения, но със сигурност в моделите, които се прилагат, във взаимоотношенията между потребителите и брокерите. Изключително неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и в същото време да очакват високо качество на предоставяните услуги.
В същия момент голяма част от нашите колеги не влагат достатъчно квалифицирани усилия за убеждаване и доказване на своите клиенти, че изключителното представителство при предоставяне на посреднически услуги е win-win модел, който при правилно прилагане предполага поемане на значително повече ангажименти.
Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна гарантира успешно затваряне на всяка сделка. В развитите пазари като САЩ, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа между клиент и брокер се използва в 99.95% от случаите на посредничество.
MLS обединява брокерите около етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица предимства както за продавачите и купувачите, така и за самите брокери.
- Как бихте характеризирали пазара в настоящия момент, какво се случва на него?
- Сегашният стадий на развитие на пазара е слeдствие на 3-4-годишен период на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение.
Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри.
Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни.
- Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите в момента?
- Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. В последните 3-4 години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум 3%.
Това очакване стъпва върху база цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очаквания за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара.
Миналата година беше най-слабата от 2009 г като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.
- На имотния пазар има свобода на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче създава трудности, когато се дефинира реалната цена на даден имот, и така се стигна до редица сделки на симулативни цени.
Какви са механизмите за изсветляването им?
- Твърде трудно е да се докаже дали действителната стойност на една сделка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то поне по няколко критерия.
Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.
Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - „Икар“. Тя обаче не се използва.
Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българския бизнес и инвеститорите щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени.
Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна.
Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес по периодична актуализация на данъчните оценки да бъде задължителен. В процеса трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др.
НСНИ нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен период, както за общинския фиск, така и за гражданите.
За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите общини. За малките нямаме информация.
Интервю: marica.bg
Снимка: meduzata.com
