Коментар на Ирена Перфанова, зам.-председател на УС на Национално сдружение "Недвижими имоти", член на REM Group към UNECE,
пред Капитал, за негативния сценарий на Европейската централна банка, според който се очаква до 17% спад в цените на имотите:
Негативният сценарий на Европейската централна банка (ЕЦБ) е заложил сериозни спадове на цените на имотите в страната за 2019 г., а всички сме свидетели, че това не се случва. Напротив, продължава да се отчита ръст между 3 и 6% в по-големите градове за жилищните имоти и задържане на ценовите нива за бизнес имотите и търговските площи.
Прави впечатление също, че най-драматичните спадове са заложени за периода 2019-2020 г., след което се очаква успокояване на този процес, а де факто такъв спад не е започнал. Сценарият, заложен от ЕЦБ, прилича повече на анализ за наемния пазар, отколкото за стойността на имотите.
Не очакваме в България подобен спад на цените на имотите в момента. Пазарът продължава да се движи в съзвучие с тенденциите от 2018 г., макар и увеличаването на цените да е забавено, интересът към закупуване на имоти не е спаднал. Има пренасищане в наемния пазар.
Лек спад се отчита в наемните нива на бизнес и търговски площи. За разлика от тях жилищният пазар все още задържа ценовите нива, но времето, необходимо да се отдаде един имот под наем, се увеличава. Като цяло в Европа (с малки изключения) се забелязва тенденция за намаляване на процента на доходност от инвестиция в недвижим имот. Това е резултат от намаляването на наемните нива при продължаващ ръст на цените на имотите.
Притеснителен е фактът, че ЕЦБ, която дирижира лихвените проценти по кредити и депозити, има намерение не да покачва лихвените проценти, както беше заявено преди две години, а да продължи да ги сваля. Ако това се случи, лихвените проценти по депозитите ще станат отрицателни. Това ще е още една причина хората да вадят пари от банките и да се търси къде ги инвестират, защото пазенето в банка ще струва пари. А най-лесното място за влагане е недвижимият имот.
Освен че съхранява стойността на парите в дългосрочен план, той има потенциала да носи и допълнителна доходност - по-висока от тази в банките. Така продължаващият спад на лихвените проценти на централно европейско ниво може да инжектира допълнително имотния пазар, т.е. да продължи изкуствено да го ускорява и по-специално в жилищния сегмент.
В дългосрочен план това би довело до по-негативен сценарий около 2021-2022 г., отколкото се очаква в момента. Тогава вече ще говорим за балон.
Ако ЕЦБ изпълни намеренията си допълнително да свали лихвите, това ще повлияе на европейските имотни пазари като цяло - както сега, така и до две-три години, когато пазарът може да тръгне в обратна посока. Остава участниците на местните пазари да се опитат да контролират процесите вътре в страните, доколкото това е възможно.
Специално за България – демографският проблем расте. Потокът от хора към столицата се засилва, а обезлюдяването на други населени места се увеличава. Затова споменатите пазарни промени ще се отразяват по различен начин по територията на страната. Те ще засегнат най-много онези населени места, в които има пренасищане на пазара от имоти и недостатъчно купувачи или наематели за тях.
Увеличаването на цените е опасно и от гледна точка на покупателната способност на населението. В България тя се отчита като една от най-ниските в Европейския съюз. Това е осъзнато от строителните компании. В момента те продават "на зелено" на чувствително по-ниски нива от тези на завършеното строителство. С това секюритизират финансирането на проектите и тяхното успешно завършване.
Снимка: meduzata.com
