Коментар на Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика
пред Капитал за негативния сценарий на Европейската централна банка, според който се очаква до 17% спад в цените на имотите:
За последните четири години цените на жилищата средно се повишиха с 30%, в София и Пловдив – с около 40%. Това беше резултат от едновременното въздействие на няколко фактора:
- Бърз ръст на номиналните заплати (над 40% за периода).
- Разширяване на броя работни места със заплати поне два пъти над средната (например в ИТ и аутсорсинг), концентрирани в София и още няколко града.
- Улесняване достъпа до ипотечен кредит от страна на банките след 2016 г. при рекордно ниски лихвени нива.
Така жилищата станаха "по-достъпни" за повече хора и на макрониво това увеличи търсенето. Заедно с това се активизираха покупките с инвестиционна цел. Това е резултат както на нулевите лихви по депозитите и нарасналите наеми, така и на променени очаквания и нова доза оптимизъм за бъдеща динамика на цените.
В същото време новото строителство "изостана". Площта по нови разрешения за строеж на жилищни сгради достигна предкризисното ниво едва през 2017 г. Реално започнатите строежи са в пъти по-малко.
Вече има видими сигнали за стабилизиране на пазара. Цените растат минимално последните няколко тримесечия. Ръстът при разрешенията за строеж рязко спадна до 5.4% на годишна база през второто тримесечие на 2019 г.
Фундаменталните фактори в дългосрочен план поддържат очакването за нарастване на търсенето. При оптимистичен сценарий доходите в България ще растат с темп, изпреварващ средното за ЕС. Миграцията към няколкото големи града ще продължи. А лошото състояние на част от жилищния фонд ще стимулира стремежа към покупка на нови жилища.
Едновременно с това обаче пазарът става все по-зависим от покупките с инвестиционна цел и ипотечното кредитиране. Промяна в очакванията ще свие броя клиенти и заедно с това ще изкара апартаменти за продажба. Дори без рязко вдигане на лихвите ръстът на ипотечното кредитиране ще бъде ограничен от наличието на кредитоспособни длъжници.
Нова рецесия в глобален план би могла да засегне значимо все по-зависимите от външни пазари експортно ориентирани индустрии. А това би означавало осезаема загуба на работни места.
В такъв сценарий всички описани по-горе фактори, довели до ръста на цените в последните четири години, ще действат взаимно усилващо се в обратната посока. При такава динамика краткосрочната корекция на пазара ще е рязка, както и при всички подобни кризи в минало. Промени в цените с 15-20 или повече процента далеч не биха изненадали.
