Защо цените на жилищата растат с 10% годишно

Тенденцията за силен ръст на сделките с имоти в големите градове у нас през миналата година се е запазила и през последното ѝ тримесечие, показват данни на Агенцията по вписванията.

Един от основните фактори, които влияят на жилищния пазар у нас през последните две-три години, е новото строителство и големият ръст на сделките миналата година отразява въведените в експлоатация нови жилищни сгради, коментира пред Investor.bg Младен Митов, пазарен анализатор в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

„Трябва да отбележим, че през последните две години активността на жилищния пазар е световно явление и не е ограничена само до България“, отбеляза Митов. Според него това е следствие от пандемията, ниските лихви, спестените пари от хората през този период и желанието им за разширяване на жилищните площи. Но допълни, че темпът на ръст на цените, които се увеличават почти ежегодно с между 5% и 10%, е леко обезпокоителен.

Данните на „Явлена“ сочат, че към декември 2021 г. цените на жилищата в София са нараснали с 9,8% спрямо същия период на 2020 г. В Пловдив жилищните имоти са поскъпнали с 8,8% за година, а във Варна – с 9,9%. В Бургас ръстът на цените достига малко над 8%. Според Митов повишаването на цените отразява силния пазар и силното търсене.

„Но поглеждайки към данните за брутната работна заплата към края на третото тримесечие на 2021 г., прави впечатление, че за първи път от три-четири години ръстът ѝ започва да се забавя за сметка на ръста на цените на жилищата, макар че в София, Пловдив и Варна повишаването на заплатите изпреварва покачването на цените на жилищата. Единствено в Бургас ръстът на работната заплата е малко над 6% към третото тримесечие, а цените към края на годината са нараснали с малко над 8%“, отбеляза Митов.

Според него тенденцията ръстът на работната заплата да изостава от поскъпването на жилищата тепърва ще се проявява и в един момент може да се окаже спирачка за ръста на цените. „Освен това пазарът в страната ни е малък, на него не идват непрекъснато нови и нови клиенти. Затова очаквам да се стигне до точка на насищане, която вероятно ще бъде достигната през третото или четвъртото тримесечие на тази година“, прогнозира пазарният анализатор.

Засега той вижда предпоставки за висок интерес към закупуване на жилища през 2022 г. заради голямото търсене и по-слабото предлагане. „Но се надявам в скоро време да стигнем до укротяване на цените, защото този непрестанен ръст не е добър“, изтъкна Митов. Според него все още не може да се говори за балон на пазара, въпреки че той вече е близо до стойностите, които са индикатор за надуване на балон. Според някои анализатори това е ежегоден ръст на цените на жилищата от над 10%.

„Смятам, че доста от жилищата са надценени, но просто ситуацията в момента – наличието на свободни средства, ниските лихви по ипотечните кредити, отрицателните лихви по депозитите, кара купувачите да влагат свободните си пари в недвижими имоти, тъй като те могат да им носят стойност“, отбеляза пазарният анализатор.

По отношение на банките, които също са важен участник на жилищния пазар, Митов посочи, че от миналата година те са започнали леко да затягат условията по ипотечните кредити. Лихвите вече са малко по-високи от нивата им през 2019 и 2020 г., а изискванията към кредитополучателите са затегнати от гледна точка на самоучастие и ниво на доходите.

„БНБ наложи увеличаване на капиталовите буфери на търговските банки заради ипотечните кредити, което дава своето отражение. То доведе до затягане на условията за кредитиране, което според мен е добре и е здравословно“, коментира Митов.

Колкото до продавачите, според него те имат право да искат по-висока цена, въпросът е доколко купувачите са склонни да я платят. „На този етап те са склонни да плащат, но не се знае докога. Първата сигнална лампа ще е за хората, които са изтеглили кредит, защото те купуват сега имот, който ще изплащат 20 до 30 години, а никой не може да каже какво ще се случи през толкова дълъг период и дали купувачът няма да изпита финансови затруднения след пет или десет години“, отбеляза Митов.

В коментар за неминуемите паралели между ситуацията на жилищния пазар у нас в момента и през 2008 г. той изтъкна, че предпоставките тогава и сега са коренно различни. „Тогава имаше световна криза, срив на американския пазар и на европейските пазари, за който основна причина бяха недвижимите имоти.

В момента основната причина за кризата е пандемията, която води до нарушаване на доставките и на производството, до блокади и т. н. В момента в света има много пари, но проблемът е, че няма къде да се инвестират. Икономическата криза и ръстът на цените на горивата и на хранителните стоки са следствие от объркването на световната икономика заради пандемията“, отбеляза Митов.

***