MEDUZATA.COM - Защо сделките с имоти намаляват, а цените

Защо сделките с имоти намаляват, а цените – не II

ПРОДЪЛЖАНИЕ

Високите цени охлаждат пазара, но все още ниските лихви и намалялото предлагане на нови жилища го предпазват от сътресения.
В края на 2023 г. и купувачи, и предприемачи, които са се оттеглили в изчакване, започват да се завръщат.
Нагласите за 2024 г. са оптимистични, но развитието зависи от множество фактори, които са трудни за предсказване.

Вече година и половина сделките с имоти намаляват като брой, но въпреки че е логично и цените да ги последват, това не се случва. Индексът за жилищните цени на НСИ показва ръст във всеки от четирите големи града през всяко от трите тримесечия на 2023 г., за които има данни.

Поскъпването варира между 7%, измерени в София през лятото, до 20.3% във Варна през пролетта. Какво е обяснението?

Новото строителство намаля

"По-малкото предлагане, по-малкото възможности за покупки не дават възможност на цените да се сринат, както някои очакваха", обяснява Добромир Ганев, управител на агенция "Форос".

"Началото на войната през 2022 г. и охлаждането на пазара през 2023 г. направиха предприемачите по-предпазливи и консервативни. Спадът на започналото ново строителство е значителен. През 2023 г. (като изключим последното тримесечие - бел. авт.) почти навсякъде разрешенията за строеж през РЗП паднаха, някъде драстично. А новото строителство вече е значим фактор. Ако през 2015 г. броят на новите жилища, излезли на пазара, е 13%, съотнесен към броя на сделките, то през 2023 г. за страната той достига 40%", обяснява той.

Основна причина според него са и ниските лихви и активната кредитна политика на банките в България. Както и по-доброто финансово състояние на българите - за последните три години например ръстът на средната брутна работна заплата в страната е 50%. Спестяванията се увеличават, депозитите растат постоянно. Това са все фактори, които влияят позитивно на пазара, казва Ганев.

Предприемачите са предпазливи

Георги Шопов, председател на асоциацията на строителните предприемачи (НАСП), обяснява спада в продажбите основно с ръста на цените. "Проблемът е, че през 2022 г. цените нараснаха с 30%, а през 2023 г. - с 10%, като функция на инфлацията. Трябват година, две три, докато заплатите догонят ръста им", казва той.

Освен това според него спадът в продажбите на зелено е над 35%, но това не може да се види, защото статистиката не отчита предварителните договори. (Той не уточнява, но е възможно посоченият процент да отразява спада предлагането, а не толкова отлив на интерес към наличното предлагане - бел. ред.)

От НАСП изрично предупредиха колегите си, че на този етап не могат да разчитат на продажби на зелено, и препоръчаха да не започват проект, без да имат предварително осигурено финансиране. "Само когато имаш банково финансиране, схемата на плащане 20% в началото на строителството и 80% при завършване, която набира популярност напоследък, е работеща. Ти не разчиташ на тези 20% от клиента, те са ти гаранция, че след като завършиш обекта, той няма да се откаже", обяснява Георги Шопов. Твърди също, че банките трудно финансират строителни предприемачи - рестриктивни са, искат голямо обезпечение и голямо самоучастие и кредитират при лихви между 4% и 5%.

И неотстъпчиви за цените

"Аз лично не виждам как цените на новото строителство биха могли да паднат. Един жилищен проект се съобразява с четири неща - цена на терена, а терените стават по-малко и по-скъпи; цена на строителството - там трудът поскъпва главоломно; има един набор от градоустройства - проектиране, евентуално даряване на части от улица; и накрая е продажбата.

И когато читавият инвеститор каже цена от 1500 евро/кв.м за гражданина, за него тя е 1250 евро/кв.м, защото 250 евро отиват като ДДС за държавата. Възможен е спад, но на вторичен пазар, където има прекупвачи - хора, купили имоти, които после продават на баснословни цени, и хора с наследствени имоти, който искат непазарни цени", казва Радослав Котларов, изпълнителен директор на "ГБС инвест", компания за жилищно строителство на "Главболгарстрой".

По негова оценка пазарът се охлажда с темпове, които засега са здравословни. "В София продължава да има търсене и за всеки имот на честна цена за локацията би трябвало да има пазар. А пазарът сам ще отхвърли недобре направените инвестиции на предприемачи, които са купили прекалено скъпа земя, или продават на прекалено високи цени. Спекулантите също би трябвало да намалеят според нас, защото маржът им би трябвало да е по-малък", казва Котларов.

ПРОДЪЛЖАВА

***